今年，又一輪宏觀調(diào)控正在如火如荼地展開，曾經(jīng)被視做高額回報(bào)的住宅投資近兩年隨著政策環(huán)境的改變以及產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)的出現(xiàn)，也不再是十拿九穩(wěn)的“賺錢”行當(dāng)。業(yè)內(nèi)專家表示，目前住宅投資回報(bào)兩極分化的傾向開始變得明顯，這對(duì)于通過(guò)“購(gòu)房―涉外出租”賺取高額回報(bào)的投資客而言，必須引起重視。

涉外出租競(jìng)爭(zhēng)日益加劇

　　近期，在北京的高端尤其是涉外租務(wù)市場(chǎng)上發(fā)生了冰火兩重天的奇怪景象———一邊是降價(jià)還沒人租，一邊則是租房須排隊(duì)。對(duì)此，戴德梁行董事岳峰剛表示，這與宏觀調(diào)控的總體政策有關(guān)。他認(rèn)為，目前的宏觀政策導(dǎo)致短期內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋的成本增加，從而迫使大量投資客將持有的房屋轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，從而加大了這一市場(chǎng)領(lǐng)域的總供給量，造成了整體租金的繼續(xù)下滑。

　　那么，在整體租賃市場(chǎng)低迷的情勢(shì)下，陽(yáng)光上東、棕櫚泉、朝陽(yáng)園等樓盤保持的高涉外出租率、高租金和高投資回報(bào)率就顯得更具代表性、{TodayHot}更值得關(guān)注。

　　據(jù)“我愛我家”近期一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前在北京工作、學(xué)習(xí)、經(jīng)商的外國(guó)人，對(duì)租住房屋有著多種需求，按月租價(jià)位，可劃分為三個(gè)檔次：一是每月花5000―8000美元租房。花這么高價(jià)錢租房的外國(guó)人，一般是世界500強(qiáng)企業(yè)、金融或證券公司的大老板、二老板等，租住的房屋大多為每月5000―8000美元的高檔酒店式公寓或高檔別墅；二是每月花2000―5000美元租房。租住這類價(jià)格房屋的外國(guó)人，大多是外資企業(yè)的中高層管理人員，高檔公寓、別墅和頂級(jí)住宅能夠成為他們的最愛；三是每月花800―2000美元租房。這批人職業(yè)范圍較廣，如外企中低層管理人員、外報(bào)駐京記者、外國(guó)留學(xué)生、教育工作者及其他外國(guó)租房者等。花這個(gè)價(jià)錢，既可以租到中高檔公寓、別墅，也能夠選擇普通的公寓、甲宅。當(dāng)然，租住純民宅也不在話下。

綜合品質(zhì)成關(guān)注焦點(diǎn)

　　通過(guò)分析陽(yáng)光上東這類在整體市場(chǎng)低迷中仍能保持高租金的樓盤不難發(fā)現(xiàn)，它們?cè)诘囟巍�環(huán)境、建筑品質(zhì)、人文氛圍等方面都占有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，因此也吸引了大量外籍租客。比如位于朝陽(yáng)公園南側(cè)的棕櫚泉，{HotTag}亞洲最大城市公園的環(huán)境和利于健康生活的硬件系統(tǒng)成就了這個(gè)樓盤的高投資回報(bào)。

　　同樣，位于朝陽(yáng)公園以北的陽(yáng)光上東，其投資回報(bào)的成功程度已經(jīng)與棕櫚泉并駕齊驅(qū)。據(jù)陽(yáng)光上東租務(wù)部提供的數(shù)據(jù)顯示：從 2005年夏天開始，每月前來(lái)登記租房的租客數(shù)就常常超過(guò)登記的房源，而且租客多以外籍人士為主。已成交租客中，外籍客戶占到 95%左右，其中亞洲區(qū)域客戶約占 51%，歐美客戶約占44%。

　　對(duì)此，仲量聯(lián)行董事張紅指出，外籍人士的租賃恰恰體現(xiàn)了“羊群效應(yīng)”，即涉外租客聚集形成的獨(dú)特人文氛圍會(huì)吸引更多的外籍租客，從而推漲項(xiàng)目的租金水平，當(dāng)年的棕櫚泉在相當(dāng)大程度上便是如此；如今，“羊群效應(yīng)”也正在陽(yáng)光上東上演。這些成功案例則似乎在證實(shí)，僅僅靠地段等單獨(dú)因素賺取投資回報(bào)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，供給量的增大給予了租賃客戶更多選擇和挑選的空間與機(jī)會(huì)，而只有那些體現(xiàn)出比較高綜合品質(zhì)的樓盤，才能在更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出。

投資高檔產(chǎn)品務(wù)必謹(jǐn)慎

　　盡管目前北京外籍租務(wù)市場(chǎng)較為看好，但專家提醒，投資高檔項(xiàng)目一定要冷靜、謹(jǐn)慎。

　　戴德梁行董事岳峰剛告訴記者，目前北京房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，并不意味著租金也會(huì)跟著上升。北京公寓市場(chǎng)的租金售價(jià)比仍然比上海、廣州、香港等地高，在過(guò)去兩三年及未來(lái)兩年，大量人群購(gòu)買高檔公寓作投資用途，并且在很多高檔公寓陸續(xù)交付使用后，出租公寓的總存量會(huì)出現(xiàn)成倍增長(zhǎng)。雖然越來(lái)越多外資企業(yè)進(jìn)駐北京并擴(kuò)大在華投資，但是在市場(chǎng)租賃需求沒有按照同等速度增長(zhǎng)情況下，加上不少外資企業(yè)逐年降低對(duì)外籍員工的住房補(bǔ)貼、進(jìn)行員工本地化以壓縮成本以及越來(lái)越多外籍員工在北京購(gòu)房自用的情況下，公寓租金將會(huì)有所下降。

　　同時(shí)，我愛我家副總經(jīng)理胡景暉也認(rèn)為，租金價(jià)格是能否盡快出租成功的關(guān)鍵。租金應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格與自己房屋的成本相結(jié)合來(lái)制定，開價(jià)過(guò)高不易交易，閑置則造成損失。同時(shí)，在選擇租戶的時(shí)候要全面考慮。一般來(lái)說(shuō)，選擇由使館或公司支付租金的房客，并與其所屬單位簽訂租賃合約，會(huì)比較有保障。