本周二，香港本地藍籌地產(chǎn)開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)以創(chuàng)紀錄的每平方英尺42196港元、總價18億港元拍得香港太平山頂"地王"加列山道豪宅地皮，較7.68億港元的起價高出1.34倍，遠超市場預(yù)期，并打破了1997年香港房地產(chǎn)泡沫高峰時期創(chuàng)下的每平方英尺1.8萬港元的單價紀錄。雖然這一天價超出預(yù)期，但市場對香港高端地產(chǎn)的前景仍相當樂觀，并 普遍認為，香港地產(chǎn)市場沒有泡沫。  {TodayHot}
　　豪宅價格連年上漲 
　　以市值計算，新鴻基地產(chǎn)是香港最大的 房地產(chǎn) 開發(fā)商。新地表示，將向該地塊投資超過25億港元，建造10多棟獨立住宅，預(yù)計3年后項目完工時開始出售住宅單位。 
　　中原測量師行估價部高級聯(lián)席董事張競達表示，該地塊成交價遠超出市場及該行預(yù)期，反映土地儲備不足的發(fā)展商相當渴望土地。連建筑費及包裝，料日后每尺售價將非常昂貴，甚至可能高達5萬港元。他同時預(yù)計豪宅市場還會有10%升幅。 
　　太平山向來是香港超級富豪青睞的居住地。由于山頂?shù)囟喂��?yīng)量有限，加上發(fā)展商看好頂級豪宅后巿，拍賣前市場已將該地塊的估值調(diào)高。但最高估值也僅為15億港元，相當于每方尺樓面地價3.52萬港元，{HotTag}較此前田北俊家族的萬泰集團以每尺1.8萬港元勾出同位于山頂加列山道的12號山頂樓的單價紀錄高出一倍多。而最終的成交價較預(yù)期價格和起拍價分別高約60%和130%，反映出香港豪華住宅市場人氣旺盛。 
　　仲量聯(lián)行的國際董事劉振江表示，這一拍賣結(jié)果將對山頂區(qū)的連棟屋售價產(chǎn)生積極影響，同時也反映出房地產(chǎn)開發(fā)商對香港高檔房地產(chǎn)市場未來幾年的前景仍持樂觀預(yù)期。 
　　長江實業(yè)（0001.HK）等香港本地主要房地產(chǎn)開發(fā)商在拍賣會后也紛紛表示，因豪宅樓價有上升空間，旗下樓盤可能追隨加價。信置公司旗下3個樓盤，第二日起就加價發(fā)售，主席黃志祥還預(yù)料明年豪宅市場價格可升逾20%。 
　　今年，香港豪宅市場的價格漲幅高達20%左右，預(yù)計2007年上半年還將上漲20%。由于香港和中國內(nèi)地經(jīng)濟增長強勁，與2003年非典爆發(fā)時候相比，香港住宅價格已上漲約70%。盡管高端住宅的市場需求一直強勁，分析師表示拍賣并不代表香港房地產(chǎn)市場的整體狀況。不斷上升的 房貸利率抑制了大眾房地產(chǎn)市場的發(fā)展，大眾住宅市場今年的價格漲幅僅為10%左右。 
　　樓市沒有過熱 
　　然而投資者仍然擔心這些地產(chǎn)股份將兩面受壓，一方面土地成本因供應(yīng)有限而高企，另一方面終端需求在利率走平的情況下仍然不旺。 
　　拍賣會后，香港地政總署助理署長苗力思表示，這次賣地主要影響山頂區(qū)一帶豪宅樓市，相信不會對香港整體樓價造成影響，而目前香港樓市也沒有泡沫。山頂?shù)貕K供應(yīng)量小，鄰近樓宇售價近期也會相當強勁。 
　　忠誠測量行董事總經(jīng)理鄭永銘表示，賣地反映開發(fā)商對豪宅的后巿十分看好。舉牌競標的開發(fā)商至少有五組財團，反映大部分發(fā)展商對豪宅后巿一致，不存在個別推高樓價的可能。 
　　同時，香港主要地產(chǎn)商都認同樓市沒有炒賣過熱情況出現(xiàn)。恒基地產(chǎn)（0012.HK）發(fā)展部總經(jīng)理黃浩明認為，目前中小型樓宇買家沒有"一窩蜂"入市，因此市場仍健康。新世界發(fā)展（0017.HK）董事梁志堅表示，豪宅有一定需求，而供應(yīng)較少，故吸引發(fā)展商興趣，樓價取決于市況，目前并未過熱。而豪宅需求只來自小部分人，因此不會對整體樓價構(gòu)成影響。南豐發(fā)展項目總監(jiān)蔡宏興表示，目前香港樓市基本因素仍好，未有出現(xiàn)兩極化現(xiàn)象，仍看好明年豪宅市道發(fā)展。新世界地產(chǎn)代理執(zhí)行董事何伍燕榆表示，目前香港樓市有兩極化現(xiàn)象，但未有出現(xiàn)泡沫。 
　　支持現(xiàn)有勾地制度 
　　亞洲金融危機后，香港樓市大跌，嚴重沖擊了港府推行多年的定期土地拍賣制度。港府為了保證土地不被賤賣，暫停土地拍賣，轉(zhuǎn)而執(zhí)行勾地政策。 
　　在勾地制度下，每年由地政署公布當年的勾地表，發(fā)展商對表內(nèi)任何一塊土地有興趣的話，可以向政府提出申請，并開出最低價及交繳按金。如果出價符合政府按公開市場價格所作的評估，該地塊就會以公開招標或拍賣的形式出售。如在拍賣中該底價不保，政府會收回該地塊，以保證不賤賣資產(chǎn)。 
　　但是對于現(xiàn)行的勾地制度，恒基地產(chǎn)黃浩明表示，相信明年樓市以豪宅作主導(dǎo)，豪宅有一定需求，故這方面政策可以檢討作定期賣地。新世界地產(chǎn)代理執(zhí)行董事何伍燕榆也指出，勾地制度實施至今，勾出地皮數(shù)目并不多，認為值得檢討，可與定期賣地一并實行。 
　　對于這些要求恢復(fù)定期賣地的聲音，香港地政署苗力思表示，過去雖然有九塊地皮因勾地價未達水平而失敗，但他仍然認為勾地制度行之有效。此筆拍賣也將香港政府本財年（截至2007年3月）的土地拍賣收入提高到大約71億港元，而土地拍賣收入是港府最大的收入來源之一。在這次拍賣之前，香港政府在截至2007年3月底的財年中已經(jīng)通過三次土地拍賣出售了四塊地皮，由長實、信置、新地等大地產(chǎn)商投得。 
　　住宅市場兩極分化 
　　各大證券公司均認為，此次地皮成交價高于預(yù)期，但紛紛對香港住宅市場可能出現(xiàn)兩極分化表示擔憂。 
　　摩根大通發(fā)表研究報告表示，賣地結(jié)果進一步印證香港住宅巿場出現(xiàn)兩極分化，并已見到中小型住宅及豪宅樓價的差距拉大，相信此趨勢在未來1-2年將持續(xù)。 
　　法國巴黎銀行維持香港地產(chǎn)股的"增持"評級，稱賣地結(jié)果再次證明高檔住宅市場房價將愈走愈高的兩極分化，預(yù)計2007年普通住宅市場房價將按年上漲10-15%，高檔住宅市場房價將按年飆升15-20%。 
　　京華山一的Andy So甚至表示，天價成交是非理性爭奪的產(chǎn)物，目前的情況好比是面粉成本高于面包本身價格。 
　　不過，德銀亞洲區(qū)房地產(chǎn)市場主管顏偉洪表示，這次的成交價對香港整體樓市并無指標作用，除山頂豪宅價格被推高外，相信并無其他作用。 
　　高盛則指出，即使新鴻基地產(chǎn)增加該項目的樓面至57588平方尺，出售尺價亦須3.76萬才能打成平手，相信公司的風(fēng)險不低，也令投資者質(zhì)疑其是否最理想地運用資金。不過，高盛表示，賣地成績理想會使持有較多豪宅項目的開發(fā)商受惠，包括嘉里建設(shè)(0683.HK)及恒隆地產(chǎn)(0101.HK)，其豪宅項目分別占每股資產(chǎn)凈值的24%及22%。