２００６，雷聲大雨點小
　　"２００６年，政府出臺了不少保障性住房政策，其中最為重要的莫過于５月１７日國務院出臺的'國六條'，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房，被提上日程。"房地產業內評論人士章林曉接受中國經濟時報記者采訪時表示，"國六條"的出臺，宣布了我國在住房問題上過度市場化政策取向的終結。 {TodayHot}
　　其后中央有關部委和各地方政府紛紛出臺了一些重要的配套政策措施，如土地出讓金部分收益用于廉租房建設；京滬廣等城市發布住房建設規劃，對保障性住房建設做出相關要求……
　　"但是，說實話，這些住房保障政策尤其是廉租房建設只是停留在文字上，說得比做得好。" 上海房地產界獨立分析人士顧海波接受本報記者采訪時指出，由于大多數地方政府沒有從思想上給予充分重視，有的地方至今還根本沒有廉租房制度，即便是有上海那樣的廉租房，也是"租金配租"且數量少，同中央政府所定義的廉租房差距較大，效果也不明顯。 {HotTag}
　　對此，章林曉也表示，到目前為止，除了一些大城市，許多中小城市要么沒有建立廉租房制度，要么廉租房制度形同虛設；而經濟適用房方面，除了在其實施的過程中完全"變味"，很多城市的經濟適用房開發投資持續下降，要求經濟適用房退出歷史舞臺的呼聲漸起。
　　而且，今年曾熱鬧一時的限價房目前看來也面臨"難產"，其中出現的一些特殊現象值得反思：廣州某限價房定價高出周邊商品房均價１０００元，限價房土地難落實，限價房購買資格難界定，限價房模式面臨操作難題等等，眾多專家、學者斷言限價房將重蹈經濟適用房覆轍，住房保障建設陷入"知易行難"的僵局。
　　"出現上述現象應該說是在意料之中。"章林曉表示，經濟建設和人的思維，都是有慣性的，要想一下子扭轉過來，肯定是不現實的。不過，２００６年大家能初步形成一個共識，即解決民眾住房問題，要分兩條腿走路，一條是市場調節，一條是政府保障，這已經相當不錯了；至于住房保障建設體系在２００６年的完善，自然是不敢奢望的。
　　２００７，阻力重重
　　"明年的住宅保障政策的實施，我認為不甚樂觀。"顧海波表示，住房保障政策已經是"老生常談"，但結果呢？有的地方至今未建立，有的地方經濟適用房在實行中存在嚴重偏差，大量有權有勢的人占據了經濟適用房，廣大老百姓十分不滿，可謂"冰凍三尺，非一日之寒"。到目前為止，還看不到哪個地區有建造多少廉租屋的計劃。
　　"盡管政府對保障性住房建設日益重視，不久前，建設部下達'最后通牒'，要求各地方政府加快完善住房保障制度，并表示將于２００７年一季度檢查各地落實住房建設規劃尤其是廉租房開工建設等具體情況。"但章林曉表示，在保障性住房制度的實施過程中，存在的阻力不小，需要政府克服、解決的障礙還很多。
　　從資金層面講，"以地生財"模式，意味著政府可以從"民生用地"上"抽血"，而住房保障建設則要求政府向民生用房"輸血"。一來二去，這資金從何而來，這對地方政府來說，是個嚴峻的考驗。一些前期炒作過度、地方財政過度依賴于房地產行業的熱點城市，很可能會因此引發政府財政危機。
　　此外，房地產行業是個腐敗高發區，從已有的案例看，那些腐敗的高官不染指房地產的，是少之又少。住房保障體系的建立，必然會影響到房地產特殊利益集團的利益，由此而引發的阻力自然也不可忽視。
　　從經濟適用房既往的歷史經驗教訓看，保障性住房制度及其開發建設最大的威脅來自于供需的"錯位"--真正需要得到保障的"窮人"無法享受，卻被"富人"占有或淪為投機、牟利的工具。而對于這種"錯位"，目前還并沒有相關政策、措施能夠行之有效地加以杜絕。
　　盡管保障性住房建設的"現實"與政策"理想"之間還有不小的落差，但章林曉表示，中央政府在該制度上的堅決態度，將會促使保障性住房建設體系在２００７年得到比２００６年更進一步的深化、細化。
　　多個層面完善保障制度
　　"住宅保障體系的建設和完善，必須要建立地方政策的目標責任制，中央政府必須要有懲罰制度。"顧海波表示，保障性住房建設是"實事"工程，必須納入考核體系。不能再"忽悠"老百姓，不能"欺上瞞下"。
　　對于推進住房保障體系建設面臨的資金、土地等問題，顧海波表示，資金必須從財政支出，中央也有規定，從每年土地出讓金中提取５％用于建造廉租屋。當然，各地由于歷史欠賬太多，可能杯水車薪，各地可以根據各自的特殊情況，從各種渠道加以籌資，也可以通過個人、政府、銀行借貸等組合集資的方式建房。
　　"解決資金問題的出路，關鍵是兩點：一是要少搞些形象工程、政績工程，減少財政的奢侈性支出；二是充分利用好工業用地的招拍掛政策。"章林曉認為，現在，中央政策已經明確，工業用地必須進行招拍掛供地。這對減輕地方政府財政壓力，建立住房保障體系，甚至對減少貿易不平衡都是有利的。
　　"土地價格方面，政府可以給予價格優惠。"顧海波表示，管理、監督要拿"頂戴花翎"和"嚴刑峻法"來做保證。
　　至于退出機制，經濟適用房必須封閉運作（回購）或出讓時補地價。而對于限價房，顧海波認為，在當前市場秩序還很不規范，宏觀調控政策也不系統、不配套，地方政府執行、監督和懲戒不力的情況下，限價房政策應該謹慎出臺。如果出臺，其"退出"也必須封閉運作（回購）或出讓時補地價；要加強監管，對政府不作為、違規操作、腐敗受賄造成國有資產流失的要追究相關責任。
　　對于頗有爭議的審核機制，章林曉表示，解決供需"錯位"的問題其實并不難，關鍵是政策制訂者與實施政策者，以及監督政策的實施者要分開。如果決策者與實施者以及監督政策的實施者都同屬一個政府部門，那么，在決策的時候，就可以預留下尋租的空間，"富人"住上豪華的經濟適用房也就不足為奇了。