北京銀監局叫停未封頂樓盤按揭的文件下發至各商業銀行已近2個月時間，北京住房公積金管理中心突然下發此文件，旨在配合銀監局的調控。但記者就“未封頂樓盤不辦按揭”展開調查發現，某些銀行并未執行此規定，諸多未封頂樓盤售樓處對貸款買房人的銷售仍在繼續。

    12月11日，記者以購房人的身份咨詢了農業銀行北京個貸中心，農業銀行北京個貸中心對個人辦理未封頂樓盤貸款的態度是：絕不發放貸款。 {HotTag}

    當天，記者同樣以購房人的身份，從中國工商銀行北京分行獲得的說法是，此辦法于精神下達當日起就開始實施。但據記者了解，工行推出的《關于重點支持大型房地產開發企業的若干意見》表示，“重點支持大型、特大型優秀開發企業和20萬平方米以上大型優質樓盤。”分析人士指出，此政策某種程度上可抵消“未封頂樓盤禁貸令”的影響。

    記者在調查中發現，部分銀行對于一手房貸款須待樓盤封頂的說法態度曖昧。

    中國銀行北京海淀支行貸款部的人員告訴記者，國家雖然出臺了嚴厲的政策，但銀監局哪管得過來？中國銀行海淀支行可以辦理未封頂樓盤個貸，個貸的手續辦理在理想國際大廈311室。這位工作人員告訴記者，在樓盤未封頂時辦理個人房貸是為買房人考慮，因為樓盤封頂后房價會更高。因為根據相關統計數據顯示，商品房在開工建設30％的時候，其售價是最低的；而封頂之后的價格往往比當初破土動工時上漲20％還多。

    民生銀行客服人員表示，一般情況下，只要樓盤即將竣工且相關材料齊備，民生銀行即可向購房人發放按揭貸款；對于遠郊未封頂的樓盤，一般不予辦理購房貸款；而對于房子升值潛力比較大，購房個人信用度比較高的，房子主體封頂方可發放房貸的政策可“適當放寬”。

    某銀行私人部負責人則透露，現在已有一些銀行開始琢磨通過各種方式，躲避政策限制。比方說，在樓盤封頂前，先受理審核借款人的個人資料，這類做法可確保銀行在第一時間搶到客戶。還有一種做法是，先將按揭貸款金額打到開發商的賬戶，同時將這個賬戶凍結。

    “叫停未封頂樓盤按揭”政策旨在控制金融風險的同時，抑制投資過熱，另一方面，抑制需求。由于執行細則的缺位，政策在實際操作中被化解于無形，政策控制銀行風險、抑制購房需求的效果也被大大削弱。

    北京市房地產交易管理網的數據顯示，11月1日至15日，期房住宅簽約共6228套，簽約面積共755389m2；日均簽約415套，日均簽約面積50359m2。同期，現房住宅簽約713套，簽約面積共114257m2；日均簽約47套，日均簽約面積7617m2。與此相對的是，10月17日至31日，日均期房住宅簽約419套，日均簽約面積51198m2；現房住宅日均簽約61套，日均簽約面積9084m2。從北京市房地產交易管理網的數據來看，期房銷量并未受到明顯影響，基本保持政策執行前的水平；而現房銷售也并沒有如預期中那樣活躍，反而略有下降。

    一家中介機構的工作人員告訴記者，從最近一段時間的成交情況看，市場依然呈現求大于供的局面。

    監管執行乏力

    對于一些銀行沒有徹底執行銀監局下發的政策，記者采訪了中國銀行監督管理委員會北京銀行監督管理局政策性銀行監管處，對于未封頂樓盤發放個人貸款的態度，監管層態度依舊十分堅決：“銀行不能隨便發放個人貸款，如果調查記者所說屬實，則嚴肅處理相關當事人。”

    據了解，對各銀行業金融機構，銀監會有追究制度。一是實行差別化處理。對檢查發現或暴露的案件，要在分清責任的基礎上，進行“雙線問責”，嚴格追究責任人和相關領導的責任，同時追究業務管理部門、內部審計部門的失職責任；對涉案金額百萬元以上，影響惡劣，后果嚴重的，要上追兩級領導責任。二是引入引咎辭職制度。發生大額和性質嚴重案件的分支機構負責人必須先行引咎辭職，視案件結果再行處理。三是發生大要案及案件頻發分支機構的主要領導要堅決撤換，不得易地同級任職，同時領導班子成員要調離、降級使用或免職。

    政策性銀行監管處相關人士告訴記者，對于國有銀行和股份制銀行，北京銀監局分別設立了國有銀行監管處和股份制銀行監管處，比如工商銀行與農業銀行歸國有銀行監管一處管理，交通銀行、光大銀行、廣東發展銀行歸股份制銀行監管一處管理�！熬湍壳般y監局口徑來講，就是責成銀行進一步落實貸款三查，尤其是貸后監督、資金監督�！痹撊耸垦a充說，有關信貸資金違規發放的檢查或將開始。

    該人士介紹，為監管房地產信貸，中國銀監會發布了《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》共九條，其中“第七條”明確要求各地銀監局、各商業銀行、政策性銀行、股份制銀行等金融機構“強化貸后管理、防范和控制信貸風險”。

    “事實上，有些政策執行起來可能有困難，中國企業的自有資金比例普遍偏低。比如由政府主導或有政府背景的開發企業（或住宅發展中心）從事規模較大的經濟適用住房建設，自有資金投入很難甚至不可能達到項目總投資的30％，但銀行很難因此而不給貸款支持�！苯洕鷮＜覍O飛說，“還有的銀行為了抓住好的開發商和好的開發項目，都在力爭通過早介入搶占市場先機，執行央行新政策可能存在折扣或擦邊現象�！�

    而客觀上，檢查的操作難度大也使得銀行敢于違規。工程進度是動態的，辦理房貸的時候即便沒有封頂，但真等到北京銀監局查起來的時候可能已經封頂，因此監督檢查的難度較大。而銀行違規不出現紕漏，就沒有人去追究相關責任。

    一家股份制銀行負責人告訴記者，“121文件”沒真正落實，主要還是因為銀行間的利潤之爭。從1997年中國個人住房按揭貸款金額不到200億元，到2006年上半年超過了兩萬億元，8年增加了近100倍，這對任何一家商業銀行來說都是巨大的誘惑。

    調控意愿落空？

    “該政策的主要意圖在于控制項目爛尾帶給銀行系統的房地產金融風險，但是造成這種風險的主要原因在于商業銀行內部控制制度不完善，而不在于對具體業務環節的控制，這種舍本逐末、不考慮銀行業務實際的規定自然很難得到執行。”廈門大學不動產研究中心經濟學博士郭曉武說。

    郭曉武認為，從目前房地產金融市場來看，只要是四證齊全的項目基本上銀行都會主動給開發商辦理包括開發貸款以及隨后的個人房貸等一攬子金融支持服務。出于業務競爭的考慮，銀行很可能會想方設法幫助開發商度過從項目許可預售到樓盤封頂這段資金困難期，也就是說該政策很可能在實務當中會大打折扣。

    中國光大銀行風險管理部處長姜明接受記者采訪時指出，政策執行得不徹底，部分房地產開發企業資金鏈越來越緊張，問題越來越嚴重，導致樓盤遲遲不能交房，這將產生嚴重的社會問題。順馳房地產就是一個例子，實際上存在此類問題的遠遠不止這一家企業。

    “房價居高不下，實際上是銀行的按揭貸款提高了需求曲線中的預算線，特別是這些違規貸款，使房地產需求出現泡沫，進一步發展就會引起貸款風險加大，危及金融安全。”中國人民銀行研究局研究員鄒平座對記者表示，如果不采取措施進行嚴格查處，由這種假按揭和期房制相互搭配形成的信貸擴張，勢必會進一步助長房價上。