房?jī)r(jià)下跌，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其使用的效用不會(huì)增加也不會(huì)減少。而對(duì)于沒(méi)有購(gòu)房的老百姓來(lái)說(shuō)，在同一質(zhì)量時(shí)，肯定是價(jià)格越低越好。 

    房?jī)r(jià)下跌，最先哭的除了那些天天在網(wǎng)上要房?jī)r(jià)上漲的之人外，還有目前市場(chǎng)上的大量的房地產(chǎn)投資者及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)作為投資品，{TodayHot}他們是需要人來(lái)接他們最后一棒，否則，套自己手上不是麻煩了嗎？對(duì)于今年的房?jī)r(jià)，我不會(huì)預(yù)測(cè)升降，只能說(shuō)合理房?jī)r(jià)尚難出現(xiàn)。

    房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)走高嗎？

    記者：從２００３年開(kāi)始，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。而最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，２００６年１１月，全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲５．２％，北京為１０．３％。房?jī)r(jià)在一輪又一輪調(diào)控中持續(xù)飆升。你怎么看這個(gè)問(wèn)題？

    易憲容：從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)飆升，最重要的原因是銀行信貸的低成本及銀行信貸的易獲得性。可以說(shuō)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫完全是這兩方面原因?qū)е碌慕Y(jié)果。 {HotTag}

    從我的研究來(lái)看，利率一般是隨ＧＤＰ增長(zhǎng)率上下波動(dòng)２％，無(wú)論發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還是新興的市場(chǎng)都是如此。我國(guó)的ＧＤＰ增長(zhǎng)一直在９％，利率應(yīng)該在１１％左右。正因?yàn)閲?guó)內(nèi)的利率過(guò)低，無(wú)論是個(gè)人還是企業(yè)，只要從銀行借到錢(qián)就是有利可圖的事情，就能夠輕易獲利。在這種情況下，個(gè)人與企業(yè)當(dāng)然會(huì)千方百計(jì)從銀行套取資金（而這些“利”完全是利率管制下從存款人那里轉(zhuǎn)移出的）。

    對(duì)于房?jī)r(jià)不合理飆升，我也做了一些分析。為什么漲那么快？有一個(gè)基本數(shù)據(jù)，就是個(gè)人消費(fèi)信貸，是我們購(gòu)房多少的指標(biāo)。２００４年，全國(guó)個(gè)人消費(fèi)信貸４７００億元，但到２００５年的時(shí)候已經(jīng)下跌到２６００億元，下降了１／２了。２００６年一季度的時(shí)候，已經(jīng)下跌到４３６億元，僅僅是２００４年的１／３。這說(shuō)明什么？是別人用現(xiàn)金在買(mǎi)嗎？但是實(shí)際上現(xiàn)金沒(méi)有減少。如果用現(xiàn)金買(mǎi)的話，會(huì)出現(xiàn)我們的儲(chǔ)蓄迅速下降的情況，但是沒(méi)有。這證明我們的購(gòu)房量少了。價(jià)格為什么會(huì)上漲？最大的問(wèn)題就是開(kāi)發(fā)商利用我們的制度缺陷操縱房?jī)r(jià)。

    還有，因?yàn)槲覀兂雠_(tái)的調(diào)控政策是中長(zhǎng)期政策。中長(zhǎng)期政策就是這幾年以后房?jī)r(jià)肯定會(huì)下跌。短期來(lái)講是個(gè)溫和的東西。

    記者：新年伊始，各方都很關(guān)心今年的房?jī)r(jià)。你認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)走高嗎？國(guó)家還會(huì)不會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)？

    易憲容：對(duì)于今年的房?jī)r(jià)，我不會(huì)預(yù)測(cè)升降，只能說(shuō)合理房?jī)r(jià)尚難出現(xiàn)。當(dāng)前的房?jī)r(jià)合理不合理？你可以隨機(jī)問(wèn)問(wèn)民眾。目前的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于信息嚴(yán)重不對(duì)稱、利益關(guān)系嚴(yán)重不均衡，是一個(gè)完全壟斷的市場(chǎng)。所以，對(duì)于合理房?jī)r(jià)的出現(xiàn)，從目前來(lái)看，還沒(méi)有一個(gè)時(shí)間表，因?yàn)榻衲昃烤褂卸啻髣?dòng)作整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)很難說(shuō)。這需要政府出重拳，包括在土地政策、信貸政策、稅收政策、住房政策等方面都加大力度。

    還有，有關(guān)部委一直在出臺(tái)政策，對(duì)于高房?jī)r(jià)、高點(diǎn)投資過(guò)熱，政府有意愿把它調(diào)整一下。如果說(shuō)房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲，我相信政府還有一些沒(méi)有出臺(tái)的相關(guān)政策。比如利率問(wèn)題、稅收政策的問(wèn)題，還有一些金融制度安排的問(wèn)題，還有外資進(jìn)入的問(wèn)題，都可以根據(jù)政策來(lái)調(diào)整。因?yàn)槟壳暗恼�策，短期�?nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不太大。

    房產(chǎn)成本該不該公開(kāi)？

    記者：前段時(shí)間，廣東省的人大代表要求房地產(chǎn)企業(yè)公布他們的房?jī)r(jià)成本，而這個(gè)要求被廣東省建設(shè)廳否定了。你認(rèn)為房地產(chǎn)成本該不該公開(kāi)？

    易憲容：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就應(yīng)該信息公開(kāi)透明，這是市場(chǎng)的基本法則，在這樣一個(gè)市場(chǎng)法則下，房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為核心的東西，任何時(shí)候都要公布，任何人沒(méi)有權(quán)利與理由阻擋。

    房地產(chǎn)既然是市場(chǎng)，市場(chǎng)產(chǎn)品是沒(méi)有公私之分的，我們只能用市場(chǎng)交易品來(lái)理解。但是在中國(guó)，居住是老百姓擁有的基本生存條件，基本生活必須品，它是每一個(gè)公民的基本權(quán)利。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)成本和價(jià)格政府有責(zé)任來(lái)公開(kāi)，做到房?jī)r(jià)信息公開(kāi)、透明。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最基本的東西，離開(kāi)了這個(gè)公開(kāi)、透明就沒(méi)有良好的市場(chǎng)環(huán)境了。

    現(xiàn)在有些人不愿意公開(kāi)房產(chǎn)成本，無(wú)論是政府還是企業(yè)，因?yàn)樗麄兩�怕信息公開(kāi)對(duì)自己不利，讓消費(fèi)者及民眾知道市場(chǎng)的基本信息會(huì)不利他們。特別是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)暴利的市場(chǎng)時(shí)，情況更是如此。

    記者：從哪些方面能說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)暴利的行業(yè)？

    易憲容：房地產(chǎn)業(yè)有沒(méi)有暴利，我早就說(shuō)是常識(shí)，國(guó)人誰(shuí)不知道？但是，房地產(chǎn)暴利如果是由于其市場(chǎng)力的優(yōu)勢(shì)，由于其產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)而造成的，國(guó)人也不會(huì)有太多疑義。實(shí)際上結(jié)果并不是這樣。而且更為重要的是，不少房地產(chǎn)企業(yè)的暴利比國(guó)內(nèi)一般民眾想象的還要大得多，獲得的方式也要惡劣得多。

    財(cái)政部２００６年１１月初發(fā)布的一份會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公報(bào)，通報(bào)了部分企業(yè)存在嚴(yán)重的會(huì)計(jì)造假行為。檢查發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真嚴(yán)重。２００５年財(cái)政部組織檢查３９家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，共查出資產(chǎn)不實(shí)９３億元，收入不實(shí)８４億元，利潤(rùn)不實(shí)３３億元，３９家房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表反映的平均銷售利潤(rùn)率僅為１２．２２％，而實(shí)際利潤(rùn)率高達(dá)２６．７９％。部分房地產(chǎn)企業(yè)存在較為嚴(yán)重的偷漏稅問(wèn)題，少數(shù)企業(yè)甚至通過(guò)虛構(gòu)業(yè)務(wù)、編造合同等手段騙取銀行信用。

    也就是說(shuō)，按照財(cái)政部的檢查報(bào)告，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)率高達(dá)２７％了！這是一個(gè)什么概念呢？就目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的情況來(lái)看，比如金融市場(chǎng)，民間信貸的利率１２％，而銀行利率一年期存款利率只有２．５２％，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)率高于民間信貸市場(chǎng)１倍以上，而高于民眾的儲(chǔ)蓄存款利率１０倍以上。

    如果我們承認(rèn)中國(guó)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，如果我們承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，那么這個(gè)市場(chǎng)只能有平均利潤(rùn)率，而沒(méi)有超額利潤(rùn)率。因?yàn)槿绻�房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)過(guò)高，就會(huì)有大量的企業(yè)進(jìn)入該市場(chǎng)，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)率攤薄，直到與其他行業(yè)的利潤(rùn)率趨平——這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法則。但是實(shí)際上，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況并不是這樣，利潤(rùn)率過(guò)高是連小孩都知道的事情，而財(cái)政部的檢查結(jié)果就是對(duì)有些人極力為房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利辯護(hù)最簡(jiǎn)單明了、最有力的回答。

    還有，財(cái)政部的檢查也僅僅是幾十家房地產(chǎn)企業(yè)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重情況還可能僅是冰山一角。如果把這座冰山在太陽(yáng)下融化，那么其中問(wèn)題就會(huì)水落石出，所面臨的問(wèn)題就會(huì)更多了。我想，這也是政府一直在出臺(tái)政策來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系的原因。

    房?jī)r(jià)下跌誰(shuí)會(huì)哭

    記者：有人說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌哭的是老百姓。說(shuō)老百姓為買(mǎi)房子把一生的積蓄都投到了房地產(chǎn)上，如果房?jī)r(jià)一旦下跌，他們就成了負(fù)債的房主；對(duì)沒(méi)有買(mǎi)房的消費(fèi)者，看到房子降價(jià)以后，大家是買(mǎi)漲不買(mǎi)落，紛紛不買(mǎi)房，最后導(dǎo)致房產(chǎn)形成真正的泡沫。所以，房產(chǎn)降價(jià)以后第一個(gè)哭的是我們的老百姓。你怎么看？

    易憲容：如果房?jī)r(jià)下跌誰(shuí)會(huì)先哭，這個(gè)問(wèn)題需要問(wèn)嗎？只要是一個(gè)正常人，有誰(shuí)不知道答案呢？如果硬要把此問(wèn)題說(shuō)明白點(diǎn)，當(dāng)然，房?jī)r(jià)下跌最先哭的是那些天天叫喊著房?jī)r(jià)會(huì)上漲的人了。

    因?yàn)椋�很�?jiǎn)單，這些人早就被房?jī)r(jià)下跌嚇得膽戰(zhàn)心驚了，他們面對(duì)即將下跌時(shí)的市場(chǎng)，只能采取任何手段來(lái)混淆視聽(tīng)。但是，市場(chǎng)上的事情，都是每一個(gè)人自主決策的，都是每個(gè)人根據(jù)自己的情況來(lái)作判斷，根本不需要他人來(lái)告訴他是怎么回事，更不需要人告訴他價(jià)格的變化會(huì)對(duì)自己有多少影響。為什么這些網(wǎng)上的人會(huì)天天說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌誰(shuí)先哭，就在于他們自己要先哭了，希望通過(guò)混淆視聽(tīng)的方式讓他人來(lái)替代這些人哭。恰恰相反，他們?cè)绞沁@樣叫喊，越是證明其心中驚慌，越是證明這些人欲哭無(wú)淚了。

    如果房?jī)r(jià)下跌，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房子購(gòu)買(mǎi)后，其價(jià)格的高低對(duì)其使用的效用不會(huì)增加也不會(huì)減少。房?jī)r(jià)下跌對(duì)他們的住房消費(fèi)根本不會(huì)有多少意義。

    而對(duì)于沒(méi)有購(gòu)房的絕大多數(shù)老百姓來(lái)說(shuō)，會(huì)有哪一個(gè)人只買(mǎi)高價(jià)的房子而不愿意購(gòu)買(mǎi)低價(jià)格的房子呢？任何人在購(gòu)買(mǎi)同一質(zhì)量物品時(shí)，肯定是價(jià)格越低越好。在這樣的情況下，任何購(gòu)買(mǎi)房子的消費(fèi)者，在價(jià)格低的時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，同樣的貨幣可以購(gòu)買(mǎi)更多的東西或產(chǎn)品，何樂(lè)而不為？難道他們會(huì)不愿意嗎？

    記者：準(zhǔn)確地講，不希望房?jī)r(jià)下跌的人主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)投資者吧？

    易憲容：房?jī)r(jià)下跌，最先哭的除了那些天天在網(wǎng)上要房?jī)r(jià)上漲之人外，還有目前市場(chǎng)上的大量房地產(chǎn)投資者及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。因?yàn)椋�房地產(chǎn)作為投資品，他們是需要有人來(lái)接他們最后一棒的，否則，套自己手上不是麻煩了嗎？

    華爾街有一句名言：“市場(chǎng)是由兩種力量驅(qū)動(dòng)的：貪婪和恐懼”。在美國(guó)著名的金融學(xué)家希勒教授看來(lái)，在投資市場(chǎng)，投資者的從眾心理必然會(huì)使得后來(lái)的投資者不斷地做別人都在做的事情。如果這種力量是樂(lè)觀或貪婪的，那么市場(chǎng)就會(huì)持續(xù)繁榮；反之，如果這種力量是悲觀或恐懼的，那么市場(chǎng)就會(huì)逆然反轉(zhuǎn)。而且在市場(chǎng)繁榮的時(shí)候，投資者往往都會(huì)忘記以往市場(chǎng)崩潰時(shí)的慘痛教訓(xùn)。

    住房的價(jià)格也是如此。目前為什么市場(chǎng)上總是有許多人天天在說(shuō)房?jī)r(jià)要漲，房?jī)r(jià)不能下跌，根本上的原因就在于此，他們向市場(chǎng)發(fā)出信號(hào)，讓市場(chǎng)其他的投資者也涌入以便讓他人來(lái)接自己那一棒。這樣先進(jìn)入的投資者就容易出走了！所以，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)更多的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及先入投資者意愿的投射，是先入投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲信號(hào)的無(wú)限放大，是他們?cè)谡T導(dǎo)中小投資者更為踴躍地進(jìn)入市場(chǎng)。問(wèn)題實(shí)質(zhì)就在這里。如這樣，房?jī)r(jià)下跌還有誰(shuí)先哭泣？

各地樓市
  


    廣州二手房12月均價(jià)5661元 上漲勢(shì)頭將持續(xù)

    數(shù)據(jù)顯示，廣州二手房指數(shù)仍保持上升態(tài)勢(shì)，不過(guò)增幅趨緩，12月為953點(diǎn)，較11月上升4點(diǎn)，環(huán)比漲幅為0.42%。二手房掛牌均價(jià)5661元/平方米，比上月上漲22元/平方米。與11月份相比，增幅最大的是越秀區(qū)，指數(shù)增長(zhǎng)了110點(diǎn)，漲幅7.37%%。在所有區(qū)域中，只有海珠區(qū)指數(shù)微降5點(diǎn)，環(huán)比降幅0.49%。

    京城房地產(chǎn)升溫 五環(huán)外房?jī)r(jià)觸摸8000元每平米

    東二環(huán)內(nèi)將于近期開(kāi)盤(pán)的毛坯普通住宅項(xiàng)目“北京上舍”，敲定的銷售均價(jià)達(dá)每平方米11000元，而去年8月同一區(qū)域的精裝修項(xiàng)目“保利薔薇”，開(kāi)盤(pán)時(shí)銷售均價(jià)為每平方米9800元。

    海口房?jī)r(jià)與居民收入比例達(dá)8倍 超過(guò)國(guó)際慣例

    按國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)家庭全年的收入與商品房?jī)r(jià)格的比例，這個(gè)比例在3到6倍之間是比較合理的。以海口目前的房?jī)r(jià)，按人均80平米來(lái)算的話，需要支付24萬(wàn)元。目前海口市區(qū)年人均收入是9300元，每戶的收入按3個(gè)人來(lái)算約3萬(wàn)元。這樣一來(lái)，海口的房?jī)r(jià)與收入比例是8倍，超過(guò)了國(guó)際慣例，所以每平方米3000元的房?jī)r(jià)相對(duì)海口市民的收入來(lái)說(shuō)，有些偏高。

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    房?jī)r(jià)擠占居民其他消費(fèi) 最終消費(fèi)率10年下降10%

    剛剛過(guò)去的2006年，強(qiáng)勁的投資有力地拉動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)一路快速前行，在前三季度141477億元的國(guó)民生產(chǎn)總值中，投資貢獻(xiàn)了49.9個(gè)百分點(diǎn)，而消費(fèi)所占比率僅為35.7%。去年初開(kāi)始的新一輪宏觀調(diào)控對(duì)投資打壓有力，但促進(jìn)消費(fèi)卻是收效甚微。

    攢錢(qián)不如漲價(jià)快 06年房?jī)r(jià)一路飛飆成\"死結(jié)\"

    國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年10月，中國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.6％，漲幅比上月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，北京以10.7％的漲幅名列首位。

    房?jī)r(jià)成為各個(gè)矛盾的焦點(diǎn)，中央與地方的博弈，居民需求與房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí)的脫節(jié)。不斷狂飆的房?jī)r(jià)，引發(fā)著人們對(duì)房地產(chǎn)泡沫的種種爭(zhēng)論。人們不禁要問(wèn)：究竟是什么助推了房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高漲？對(duì)老百姓而言，這究竟意味著什么？

    房?jī)r(jià)上漲傷害的不僅是購(gòu)房者

     去年前11個(gè)月，全國(guó)70個(gè)城市新建商品住房同比漲幅在5.8%至8%之間，尤其是北京、深圳、廣州等大城市，房?jī)r(jià)漲幅經(jīng)常“領(lǐng)跑”全國(guó)——每個(gè)月的同比漲幅均在10%左右。

    一路飆升的房?jī)r(jià)確實(shí)讓普通百姓叫苦不迭。很多剛剛畢業(yè)的年輕人由此成了房奴。而人們的矛頭也一致指向被認(rèn)為是高房?jī)r(jià)最大受益者的開(kāi)發(fā)商。