北京市銀監(jiān)局日前在“房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)情況通報(bào)會(huì)”上表示，“凡是一手住房項(xiàng)目，均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款”，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)問(wèn)題將嚴(yán)肅處理，主要責(zé)任人要就地免職。2日，《北京娛樂(lè)信報(bào)》記者就“未封頂按揭”展開(kāi)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)多數(shù)銀行已開(kāi)始執(zhí)行這個(gè)規(guī)定，個(gè)別售樓處卻仍在銷(xiāo)售未封頂樓盤(pán)。令人意外的是，針對(duì)該規(guī)定，部分消費(fèi)者認(rèn)為這會(huì)讓自己在買(mǎi)房時(shí)花錢(qián)更多。{TodayHot}

　　未封頂按揭·銀行

　　京城銀行已開(kāi)始執(zhí)行規(guī)定

　　針對(duì)目前京城各家媒體密切關(guān)注的“凡是一手住房項(xiàng)目均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款”之事，2日，《北京娛樂(lè)信報(bào)》記者以購(gòu)房者的身份，電話采訪了各大國(guó)有銀行和在京的股份制商業(yè)銀行，消息得到多數(shù)銀行的確認(rèn)。但也有銀行表示，根據(jù)房子升值潛力和個(gè)人信用情況，政策可“靈活”運(yùn)用。

　　在對(duì)各銀行的“咨詢(xún)”中，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行表示，最近銀監(jiān)局有了通知，一手住房如果還未封頂?shù)脑挘�不能向�?gòu)房人發(fā)放按揭貸款。中國(guó)建設(shè)銀行也表示必須主體結(jié)構(gòu)封頂之后，還須“五證齊全”方可辦理按揭貸款。另外，興業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行、深圳發(fā)展銀行、北京銀行也證實(shí)了這種說(shuō)法，其中浦發(fā)北京分行表示，中國(guó)人民銀行正在檢查“121文件”的實(shí)施情況。{HotTag}

　　2日，《北京娛樂(lè)信報(bào)》記者同樣以購(gòu)房人的身份，從中國(guó)工商銀行北京分行獲得最新消息，11月1日，中國(guó)人民銀行開(kāi)會(huì)下達(dá)精神，明確了一手房房屋主體未封頂不得發(fā)放按揭貸款的說(shuō)法，此辦法于當(dāng)日起開(kāi)始實(shí)施。

　　中國(guó)光大銀行總行營(yíng)業(yè)室表示，前幾天銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，如果一手房房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂，所有銀行均不得向個(gè)人提供房貸。

　　其實(shí)銀監(jiān)會(huì)只是重申了三年前央行“121文件”的精神，不過(guò)一位看到銀監(jiān)會(huì)文件的股份制銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，銀監(jiān)會(huì)在這次文件中的措辭非常嚴(yán)厲，使用了很多以前沒(méi)出現(xiàn)過(guò)的詞語(yǔ)，要求各銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，否則就要嚴(yán)懲。“按理說(shuō)銀行就不應(yīng)該再在未封頂?shù)臉潜P(pán)設(shè)信貸員了。”

　　未封頂按揭·售樓處

　　沒(méi)封頂?shù)臉潜P(pán)還在繼續(xù)賣(mài)

　　亞北一個(gè)還未封頂卻已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商2日表示，對(duì)于已經(jīng)簽完合同和認(rèn)購(gòu)書(shū)的客戶(hù)，價(jià)格不會(huì)變，合同和認(rèn)購(gòu)書(shū)也都有效。而且，現(xiàn)在銀行也沒(méi)有停止收件(個(gè)人貸款所需材料)，只是說(shuō)，放款要等到封頂。所以，現(xiàn)在照常簽約、收首付和辦理貸款手續(xù)。

　　當(dāng)記者問(wèn)到是否對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售有影響的時(shí)候，這位開(kāi)發(fā)商表示“有一點(diǎn)，有幾個(gè)客戶(hù)因此不買(mǎi)了。”

　　2日，記者以購(gòu)房人的身份，電話詢(xún)問(wèn)一個(gè)還有兩個(gè)月就要封頂?shù)捻?xiàng)目，售樓小姐給出的權(quán)宜之計(jì)是：先交3萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金，等兩個(gè)月后封頂時(shí)，再交首付和辦貸款。

　　未封頂按揭·公積金管理中心

　　沒(méi)接到“不辦貸款”的通知

　　另外，北京住房公積金管理中心相關(guān)人士昨日也表示，該中心目前沒(méi)有收到執(zhí)行“未封頂樓盤(pán)不能辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)”的規(guī)定。因此，貸款辦理規(guī)定照舊。

　�犚粯I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金管理中心的上級(jí)單位是建設(shè)部，3年前就不受央行121號(hào)文件的影響，估計(jì)這次也不會(huì)有變化。

　　不過(guò)，這位銀行負(fù)責(zé)人也提醒像張先生這樣急于購(gòu)買(mǎi)“未封頂”樓盤(pán)的人，“開(kāi)發(fā)商的資金鏈一旦斷裂，形成爛尾樓，個(gè)人不但拿不到房子，欠銀行的貸款還是要照還的，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)非常大。”
未封頂按揭·消費(fèi)者

　　觀點(diǎn)1：這樣花錢(qián)更多

　　得知“房子主體結(jié)構(gòu)沒(méi)封頂不得向一手房購(gòu)房人發(fā)放按揭貸款”的消息后，家住六里橋的張先生產(chǎn)生了疑惑：“目前北京的一手房市場(chǎng)基本上都是期房，如果非要等房屋主體結(jié)構(gòu)封頂才能向個(gè)人發(fā)放貸款的話，可能到我能買(mǎi)到房子的時(shí)候已經(jīng)沒(méi)有多少可以挑選的余地了，畢竟好多人不用貸款照樣買(mǎi)房。而且等房子蓋好之好再買(mǎi)，那時(shí)房貸利息說(shuō)不定又要上調(diào)。”

　　抱有這種疑慮的購(gòu)房人不在少數(shù)，有消費(fèi)者告訴記者：“其實(shí)這種房貸政策并不全是好事。尤其是對(duì)收入較低的人群，一方面，期房較便宜；另一方面，等房子封頂了，也就成為現(xiàn)房了，現(xiàn)房的價(jià)格又肯定會(huì)高一些。我們豈不是要多花錢(qián)？”

　　觀點(diǎn)2：這樣買(mǎi)房放心

　　也有部分購(gòu)房人表現(xiàn)出了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。正準(zhǔn)備買(mǎi)房的舒女士就表示，“銀監(jiān)會(huì)的文件就是對(duì)消費(fèi)者的一個(gè)保證！消費(fèi)者向銀行貸了款，錢(qián)交給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商夾著皮包走人了，這樣的事，在北京發(fā)生不止一次吧！如果等房子主體竣工了再交款，消費(fèi)者也放心�煵皇菃幔浚　�

　　未封頂按揭·影響

　　影響1：部分開(kāi)發(fā)商陷入資金困境

　　其實(shí)對(duì)于銀監(jiān)會(huì)的禁令，比購(gòu)房人還要著急的是開(kāi)發(fā)商，特別是一些自有資金不足的開(kāi)發(fā)商將陷入困境。

　　按照央行“121文件”的精神，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用于項(xiàng)目的總投資中，自有資金應(yīng)該占30%，銀行的開(kāi)發(fā)貸款占40%，這70%的資金應(yīng)該足以支持項(xiàng)目封頂，其余30%的投資是靠銷(xiāo)售回款。因此央行規(guī)定不能對(duì)未封頂樓盤(pán)發(fā)放按揭是嚴(yán)格按照金融規(guī)律辦事的。

　　萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶說(shuō)，“所有銀行都必須執(zhí)行央行政策，必然會(huì)導(dǎo)致部分資金不足的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出現(xiàn)困局。開(kāi)發(fā)商如果從開(kāi)工到封頂階段的開(kāi)發(fā)成本必須靠自有資金支撐，一些自有資金不足的開(kāi)發(fā)商將因此無(wú)法動(dòng)工，甚至有可能出現(xiàn)爛尾樓。”而且他認(rèn)為，這個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)的影響馬上就可以顯現(xiàn)出來(lái)，一些自有資金不足的中小開(kāi)發(fā)商必然要被淘汰出局，該政策是近年來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)“洗牌”最有力的一個(gè)政策。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰也表示，這個(gè)政策對(duì)有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商影響不大，而對(duì)部分資金實(shí)力不足的開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)生巨大影響，甚至是滅頂之災(zāi)。

　　影響2：部分消費(fèi)者轉(zhuǎn)移買(mǎi)二手房

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心的研究人員則預(yù)測(cè)，這個(gè)規(guī)定將使部分購(gòu)房需求由新房轉(zhuǎn)移至二手房。這是因?yàn)椋�一方面，一旦“叫停未封頂樓盤(pán)房貸”政策得到落實(shí)，將造成開(kāi)發(fā)商資金短缺，新房供應(yīng)量將有所減少，而龐大的購(gòu)房需求不會(huì)改變，部分購(gòu)房需求將會(huì)選擇替代品，進(jìn)入二手房市場(chǎng)；另一方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在購(gòu)買(mǎi)新房的消費(fèi)者中，需要借助貸款的占80%以上，“叫停未封頂樓盤(pán)房貸”后，大部分的購(gòu)房者購(gòu)房支付能力減弱，而這一政策對(duì)于二手房市場(chǎng)則沒(méi)有影響。

　　還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若從根本上控制風(fēng)險(xiǎn)，政府就不應(yīng)該給未封頂?shù)臉潜P(pán)發(fā)放銷(xiāo)售許可證。

　　影響3：開(kāi)發(fā)商可能另辟融資途徑

　　一位從事了十余年按揭業(yè)務(wù)的銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，這種“未封頂”樓盤(pán)按揭在銀行的個(gè)貸業(yè)務(wù)中占比很大，特別是對(duì)于一些小的股份制銀行來(lái)說(shuō)，甚至占到100%。另外，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)形成了一種資金運(yùn)作模式，即剛一挖坑就開(kāi)始銷(xiāo)售，建樓的資金全部用銀行的個(gè)人按揭貸款。因此無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是銀行，都不會(huì)眼看著這么大的市場(chǎng)無(wú)動(dòng)于衷，很快就可能想出其他途徑。
  個(gè)別銀行放貸態(tài)度曖昧

　　記者在采訪中就發(fā)現(xiàn)，部分銀行對(duì)于一手房貸款須待樓盤(pán)封頂?shù)恼f(shuō)法態(tài)度曖昧。

　　其中，民生銀行客服人員表示，一般情況下，只要樓盤(pán)即將竣工且有房屋產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)材料，民生銀行即可向購(gòu)房人發(fā)放按揭貸款；對(duì)于遠(yuǎn)郊未封頂?shù)臉潜P(pán)，一般不予辦理購(gòu)房貸款；而對(duì)于房子升值潛力比較大，購(gòu)房個(gè)人信用度比較高的，房子主體封頂方可發(fā)放房貸的政策可“適當(dāng)放寬”。當(dāng)記者表示自己看中的房子“升值潛力還行”時(shí)，該客服人員向記者提供了民生銀行西站分行的電話。

　　新聞背景：一手房未封頂不許放貸

　　2006年9月27日，北京市銀監(jiān)局召開(kāi)了在京各股份制商業(yè)銀行“房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)情況通報(bào)會(huì)”，并對(duì)各股份制商業(yè)銀行下達(dá)了《現(xiàn)場(chǎng)檢查意見(jiàn)書(shū)》。

　　據(jù)了解，在這份意見(jiàn)書(shū)中，北京市銀監(jiān)局作出了“凡是一手住房項(xiàng)目均必須主體結(jié)構(gòu)封頂后方可發(fā)放按揭貸款”等一系列規(guī)定，并表示，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)問(wèn)題將嚴(yán)肅處理，主要責(zé)任人要就地免職。北京市銀監(jiān)局還要求各經(jīng)營(yíng)單位對(duì)現(xiàn)有的個(gè)人住房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行排查，對(duì)不符合規(guī)定的貸款立即停止發(fā)放。

　　2003年6月13日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(即俗稱(chēng)的121文件)。其中規(guī)定，為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。