據(jù)某業(yè)內(nèi)人士透露，土地政策不斷透明、收緊已經(jīng)是一個(gè)趨勢，與此同時(shí)，清理不合理用地可能會(huì)再次成為土地政策的重點(diǎn)之一。但目前官方并沒有類似的信息傳遞出來
    日前，上海市房屋土地資源管理局(下稱“上海市房地局”)在其官方網(wǎng)站上發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況公示》(下稱《公示》)，其中涵蓋了自2004年至今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)及利用的整理情況。{TodayHot}這是上海市政府部門第一次向社會(huì)全面公布房地產(chǎn)開發(fā)方面的土地?cái)?shù)據(jù)。
    上海世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司(下稱“世聯(lián)地產(chǎn)”)資訊研究中心經(jīng)理甘文黎、信義不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任李振宇等多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，此次上海房地局發(fā)布的《公示》報(bào)告，應(yīng)與目前國家日趨緊縮的土地政策相關(guān)。
    實(shí)際上，即便撇開《公示》發(fā)布的背景，這些數(shù)據(jù)的公布對(duì)于普通大眾了解上海的房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)情況仍有相當(dāng)?shù)囊嫣帲�而且�?shù)據(jù)的匯總也將為我們提供一個(gè)全面了解上海房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)和利用情況的視角。
    記者注意到，《公示》中除了包含較常規(guī)的出讓土地面積、土地款以及樓面價(jià)等數(shù)據(jù)外，還提供了土地凈收益、未動(dòng)工面積以及取得土地的方式等資料。此外，部分存在問題的土地也作了相應(yīng)的備注。{HotTag}
    李振宇告訴記者，其實(shí)這些土地?cái)?shù)據(jù)對(duì)于他們這些專業(yè)機(jī)構(gòu)而言，并不是機(jī)密，一般都能從相關(guān)渠道獲得，但此次上海房地局主動(dòng)向社會(huì)公開這些數(shù)據(jù)，顯然與日前土地政策的不斷加強(qiáng)有關(guān)，表明了政府對(duì)土地監(jiān)管力度加強(qiáng)的決心。
    清理閑置土地引人注目
    據(jù)某業(yè)內(nèi)人士透露，土地政策不斷透明、收緊已經(jīng)是一個(gè)趨勢，與此同時(shí)，清理不合理用地可能會(huì)再次成為土地政策的重點(diǎn)之一。有據(jù)可查的是，今年9月3日，國務(wù)院主持了土地調(diào)控工作座談會(huì)，之后發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控問題的有關(guān)通知》。
    當(dāng)時(shí)，國務(wù)院要求，強(qiáng)化對(duì)土地管理行為的監(jiān)督檢查，加大對(duì)土地違法違規(guī)行為的查處力度。監(jiān)察部要會(huì)同國土資源部等在近期集中開展一次以查處非法批地、未批先用、批少用多、非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)等行為為重點(diǎn)的專項(xiàng)行動(dòng)。各地進(jìn)行全面自查。
    此次《公示》中，有逾20幅土地的備注欄里標(biāo)注的是“歷史遺留問題”，絕大部分均為2004年8月份前后集中出讓的地塊，其出讓方式大多是協(xié)議。記者注意到，除少數(shù)地塊位于閘北區(qū)外，大部分有歷史遺留問題的地塊都位于南匯區(qū)。
    李振宇認(rèn)為，這些地塊大多是2004年出讓的，到目前為止已超過2年的期限，所謂的“歷史遺留問題”，不排除是對(duì)閑置的另一種說法。從《公示》的內(nèi)容看，有歷史遺留問題的地塊中，一部分地塊已經(jīng)小面積動(dòng)工建設(shè)，這是否能納入閑置的范圍還有待商榷。
    此外，《公示》中還有部分標(biāo)示著“06年*季度處置”的地塊，以及“法院拍賣補(bǔ)地價(jià)”“違法用地補(bǔ)辦手續(xù)”等地塊。而未在備注欄中標(biāo)明的未交齊土地款的地塊有將近30幅，在是否交齊土地款一欄中未注明“是”或“否”的地塊有超過150幅。記者將上述問題整理并傳真至上海房地局后，被告知領(lǐng)導(dǎo)正在出差，暫時(shí)無法解答。
    上述業(yè)內(nèi)人士表示，此次清理不合理用地，其范圍包括已經(jīng)出讓但未按時(shí)開發(fā)，出讓金尚未上繳以及協(xié)議出讓的地塊。由于房地局尚未回復(fù)記者的問詢，因此也無法就《公示》是否與清理土地相關(guān)這一問題進(jìn)行求證。
    盡管如此，《公示》所提供的內(nèi)容對(duì)于解讀上海未來幾年的房地產(chǎn)市場走勢仍頗有幫助。
    土地閘門明顯縮緊
    據(jù)了解，上海2004年房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量約3407公頃，2005年為3206公頃，2006年上半年將近766公頃，如果算上8月份以后連續(xù)發(fā)布的4個(gè)土地出讓公告中的供應(yīng)量，則2006年的總供應(yīng)量僅約1416公頃，較去年縮減一半以上。土地閘門緊縮的趨勢已經(jīng)非常明顯。
    世聯(lián)地產(chǎn)分析師李峰據(jù)此斷言，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地的規(guī)模以及保護(hù)耕地成為土地政策的基石，上海土地供應(yīng)已進(jìn)入一個(gè)緊缺的時(shí)代。
    他表示，上海“十一五”住宅規(guī)劃綱要中明確規(guī)定2006、2007兩年上海土地出讓總規(guī)模為1500公頃，即使全部為住宅用地，按照以往住宅用地平均容積率計(jì)算，大概可轉(zhuǎn)化住宅面積1515萬平方米，而2005年上海實(shí)現(xiàn)住宅銷售面積約為2700萬平方米，土地供應(yīng)的稀缺將體現(xiàn)在未來兩年的商品住宅供應(yīng)上，供應(yīng)的缺口將會(huì)由目前市場上積壓的存量住宅彌補(bǔ)。
    實(shí)際上，土地管理問題已經(jīng)是今年第二輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。從今年7月至今，國家關(guān)于土地調(diào)控的舉措和講話已經(jīng)不下5次。其中7月時(shí)國務(wù)院關(guān)于在各地設(shè)立國家土地督察局的決議在歷經(jīng)幾個(gè)月后的現(xiàn)在，已經(jīng)開始在上海、北京等地區(qū)逐步實(shí)施。
    李振宇認(rèn)為，土地督察局成立后，意味著上海土地市場交易更趨規(guī)范與透明。而且在加大土地監(jiān)察力度后，不僅完善了上海土地的供應(yīng)節(jié)奏與結(jié)構(gòu)，也將促進(jìn)原有閑置土地的有序開發(fā)。
    此外，《公示》中的數(shù)據(jù)顯示，上海近三年的土地出讓以寶山、浦東、松江為代表的近郊區(qū)域?yàn)橹鳎�這些區(qū)域的土地出讓規(guī)模巨大，顯示出上海土地出讓存在極大的區(qū)域不均衡性。據(jù)了解，2006年前7個(gè)月，寶山、閔行等五個(gè)區(qū)域土地出讓面積占到同期總出讓面積的60%。
    李峰分析，土地出讓的分布在很大程度上取決于城市的總體規(guī)劃以及區(qū)域的成熟度，從區(qū)域發(fā)展的成熟度來看，上海的土地出讓明顯的呈現(xiàn)出紡錘形，中心區(qū)域和遠(yuǎn)郊區(qū)域出讓量少，而位于二者之間的過渡性區(qū)域土地出讓量極大。
    他認(rèn)為，過渡性區(qū)域承接中心區(qū)域外溢的經(jīng)濟(jì)資源，并擁有相對(duì)便捷的交通和規(guī)劃優(yōu)勢，是土地出讓的重點(diǎn)，由于經(jīng)濟(jì)資源的轉(zhuǎn)移是從中心區(qū)域向遠(yuǎn)郊區(qū)域梯次進(jìn)行的，在目前近郊區(qū)域?qū)�資源的吸納仍未飽和的情況下，在可預(yù)見的未來，上海土地出讓量仍將集中于這些區(qū)域。