在一個項目的周期中，開發商、機會投資商和核心投資商扮演著不同的角色。隨著房地產資本市場逐漸成熟，預期今年有更多的境外投資者將資金投入上海。仲量聯行上海研究部總監何恩凱向記者詮釋上海房地產核心市場的收益分配。記者將此比喻為“黃金分割點”。{TodayHot}

　　何恩凱描述說，從風險回報的角度來看，開發商承擔最大的風險，因此應該享有最大的回報。而機會投資商在物業竣工前12個月即購買了地產，因此應承擔物業的租賃風險。在租戶全部進駐該物業并且租賃情況穩定之后，機會投資商將其轉賣給核心投資商，后者獲取的回報較低，而風險也最少。因此，一個穩定的市場，應該是風險收益“對號入座”，各得其所。 {HotTag}

　　目前上海的物業投資回報呈明顯的收縮態勢，但步入穩健的軌道。據仲量聯行統計，截至2006年底，上海的投資平均收益率跌入7-8%的范圍。上海如今已成為境外退休基金等風險規避型投資商的核心市場。

　　去年第四季度滬上兩起重要的寫字樓收購案：騰飛集團以1.69億美元收購了海洋大廈，SEB基金投資公司以2.5億美元收購了新茂大廈。據估計，兩起寫字樓收購的收益率分別為7.8%和6.1%。這表明上海成為核心投資市場的同時，房地產資本市場也日趨成熟。

　　仲量聯行等境外機構對亞太區及中國房地產市場的前景樂觀。認為由于亞太地區有利的經濟形勢，該地區房地產市場2006年良好的整體表現，上海、香港以及東京、新加坡等地金融中心寫字樓租金達到新高。這一走勢將延續至新的一年，2007年將是上海房地產市場穩固發展的又一個里程碑。外資對上海房地產的核心市場“密碼”力圖破譯，這是一種信心表現。