上海老洋房正在經歷著政策考驗和供應量下降帶來的“陣痛”，成交價和成交量都在下降。
    但市場人士仍看好老洋房長期發展潛力，市場數據也顯示，資金雄厚的業主仍傾向于長期持有自住或出租。{TodayHot}
    短期下降
    從上海市中心的徐匯、盧灣、靜安、長寧、虹口5個區的調查樣本分析，第三季度上海花園洋房全市平均價為40088元/平方米，較上季度下跌3.6%；新式里弄全市平均價為20766元/平方米，較上季度下跌4.8%；老式公寓全市平均價為16970元/平方米，較上季度下跌6.0%。
    提供該報告的史丹福老洋房租售中心的分析師指出，營業稅征收政策一出臺，之前那些打算等滿2年再出售的投資客，紛紛根據自身情況，采取不同措施。{HotTag}
    由此導致的結果是，市場上房源的放量總的來說仍舊不大，而價格上卻出現了兩極分化：一些著急出手的投資客選擇了放低掛牌價，另一些資金壓力不大的則自然地把增加的稅費成本轉嫁給了客戶。
    另外，“限外政策”的出臺，對外資進入房地產市場進行有限制的控制，帶給上海房地產高端市場較大影響，特別是對外資市場占有率高達30%的老式住宅市場影響更加明顯。
    由于現在海外基金很少進入上海老洋房市場，較多的是境外個人投資形式。宏觀調控政策特別是對境外人士在滬購買第二套房產進行限制后，嚴重地影響了購房者的信心，從而導致第三季度老洋房價格、成交量出現大幅度下降。
    上海的老洋房主要分布在4個區域：徐匯區約占39%，長寧區約占29%，盧灣區約占9%，靜安區約占8%。汾陽路、太原路、愚園路、武康路、湖南路、思南路、長樂路、華山路、興國路、茂名路等是上海老洋房集中的路段。
    在2002～2004年期間，上海老洋房市場的投資者更多的是本土投資客，并不是以自住為目的，因此房源在市場上流通的速度比較快，投資市場相對比較繁榮。而從2004年至今，購買上海的老洋房的更多是境外買家，70%的買家出于自住性需求或者愛好收藏，投資性的境外買家僅占30%。
    長線投資
    上海福美來房地產經紀有限公司董事長胡正華認為，上海的老洋房可替代產品不多，經過一段時間的市場調整之后，還有一定的投資價值。
    他指出，目前上海市場流通的產權清晰的老洋房不超過80套，稀缺性帶來價格、價值的上升，預計未來老洋房市場將會有10%～20%的利潤上升空間。
    上海中原物業顧問有限公司新里洋房二組經理紹保龍告訴記者，老洋房成交量大幅下跌是由于市場供給太少，并不是受到政策的影響。7月份在淮海路上一套298平方米的老洋房以2300萬元成交，單價高達7萬元/平方米；9月份在五康路上一棟644平方米的老洋房以3200萬元成交，單價將近5萬元/平方米。
    紹保龍表示，市場供給的減少必然導致交易量的下跌，但是并不意味著價格也在下跌。
    據中原數據顯示，上海花園洋房全市產權房交易的平均價格為5萬元/平方米～6萬元/平方米，老式公寓全市產權房交易的平均價格為2.5萬元/平方米，新式里弄全市產權房交易的平均價格為2.1萬元/平方米。
    保龍反復重申，短期來看，市場將有較長一段時間的低調期，但長期投資仍具備一定的升值空間。