也許在很長一段時期內，中國那些已經買房或尚未買房的人們都將無法免除做為“房奴”的不幸。一些專家根據對某些區域的商品房均價和人均收入進行研究后宣稱，大約有接近70%的城市居民沒有購買新房的能力。{TodayHot}但是，房價的持續上漲給人們造成莫大恐慌，基于某種悲觀預期，大多數中低收入者到最后往往會置之死地而后生——采取一切可以利用的辦法獲取資金，然后將其迅速投放到市場中，購買一套完全建立在債權抵押基礎上的住宅，而自己則徹底成為悲劇中的主角。

　　中國的經濟學家茅于軾對這一現象表示理解，他說，中國的現實是財富集中在少數人手中，大部分人買不起房。

　　茅于軾是在6個月以前作出此番表述的。無從知道，這位在中國享有盛譽的經濟學家是否對那些買不起房的人抱有同情，但是他顯然清楚地知道，這些買不起房但后來又不得不買高價房的人并不一定都是社會的財富精英，而這導致的后果，他也看得尤為明白。

　　他說，房地產業的領銜人士常說，中國房地產將有幾十年的{HotTag}興旺發達，因為人口數量巨大，平均住房狀況很差，城鄉住房的需求將創造一個長期繁榮的房地產業。這話不錯，但關鍵是這大部分人口要能夠買得起房(他特別指出，只有收入分配根本性改善，中等收入群體才能買得起房)，否則，這個樂觀前景只存在于虛幻之中。

　　在最近的接觸中，《財經文摘》有機會與茅于軾進一步就上述問題進行探討，并了解到茅先生對于中國房奴們得以出現的市場或制度背景、環境、現狀持有的態度。需要說明的是，茅先生似乎并不傾向于支持人們不計代價和后果地購房，甚至對此表現出一種反感和厭惡的情緒(至少在交談的時候，特別是提及人們的購房痛苦，他的口氣是這樣的)，他認為他們本來可以做出更好的選擇，中國目前也具備了使他們在居住問題上進行更加自主或更好的選擇空間，但他們沒有這樣做。

　　通過談話我們得知，茅先生早年也曾在出租房中度過。這使我們明白，茅先生在6個月前提及要讓中等收入群體買得起房，而沒有像中國政府明確宣稱的“調整住房供應結構，優先滿足中低收入群體住房需求”那樣，也將廣大低收入人群納入“買得起房”的目標之列。這是因為，茅先生認為低收入群體本不該不切實際地去購買商品房，而應該理智地選擇合適自己的居住消費方式，否則，購房人應該自己承擔后果。

　　財經文摘：有一些跡象顯示，中國現在好像有很多人在為買房煩惱，他們很害怕負債。

　　茅于軾：我覺得借債買房的人到底有多少是個問題。根據我的估計，這種情況(在中國)不會是普遍的。我也聽到一些人談及這類事情，包括我的一些朋友，但他們當中并沒有多少人是借債買房的。

　　如果是通過銀行貸款買房，這是很普遍的情況，并不稀奇，舉債也沒有什么不好。每個人都會按照自己的經濟情況和生活水平作出選擇和判斷，這很正常。每個人的情況不同，如果覺得將來能夠還得起，而且收入前景看好，(貸款或借債)沒有什么不可以。

　　財經文摘：他們還在擔心房價繼續上漲，認為這不利于自己，意味著需要付出更多，這是不能被接受的。

　　茅于軾：從總體的市場趨勢來看，房屋價格還要漲。但是現在有泡沫，估計到了泡沫要破滅的那一天，房價也就會落下來了。在泡沫沒有破滅以前，還是要漲的。

　　房價上漲的前提是經濟的增長維持在比較高的速度。這時候大家會加快買房。如果經濟增長的高速度得以維持的話，房價就不大可能會跌落，除非在這中間發生一些金融危機或大的沖擊，有可能會導致房價下降。至于大的沖擊是什么我說不清，也是事先大家都估計不到的。但這種可能性存在。如果沒有大變化，則房價會繼續漲。

　　財經文摘：問題是，房價不斷上漲，人們負擔不斷加重，市場也會被拖入一個危險的境地。也就是說，遭受威脅的不僅是那些年輕的買房人和整體社會的負債問題，還可能導致市場安全隱患。

　　茅于軾：年輕人買房，哪怕借債，也是一種需要。只要他買房是用來居住，這就不可怕。可怕的是房地產中的投機，投機是不生產、也不消費(使用)。買來房屋再將之賣掉，這里面就含有泡沫成分，就會很危險，因為在這一過程中很難保證不會出現越來越多的空置房。

　　我的擔心是，目前存在于市場中的空置房比例到底有多高？空置房不是說賣不出去的房屋，而是說已經賣出去但被空置著的房屋。買了再賣，這叫投機，在現實市場當中，這種房屋應該有一個合理比例，但不能高，高了就很危險，就會有泡沫威脅。我自己抽時間去北京的一些住宅區里看過，發現晚上并沒有人住，基本沒有點燈。這樣的房屋一旦多了，就是一種危險。

　　所以，不在于買房的目的是什么，也不在于買房的人都是誰，只要是房屋被使用，就沒有泡沫。因為每個人住的房屋不可能轉手賣掉，但如果房子是空的，就隨時可能被轉賣。一旦這類房屋空置過多，甩賣出現，價格就會下降，泡沫就會破滅。

　　財經文摘：你如何衡量當前的房價？有人認為過高，對此表示不滿意，希望政府進行打擊，以滿足大多數人的需要。

　　茅于軾：很難簡單界定房價高低程度的合理或不合理。你拿上海外灘的房價和中國一些小型城市的房價相比，會發現這個比例在10倍以上。這個差別是什么原因造成的？能說上海房價合理或不合理嗎？上海的房價高，是因為有人購買。所以，房價高完全是有人愿意去買，包括杭州的西湖和青島的海灘，都是如此。

　　如果認為這些城市的房價不合理，人們為什么不去小城市里買房？眾所周知，那里的價格是很便宜的——高房價是買房人自己造成的。如果認為上海房價不合理，那就去認為合理的地方購買。

　　財經文摘：可是，當所有的中低檔房屋、甚至于經濟適用房一類保障住房的價格都出現巨大漲幅的時候，能算是一種合理現象嗎？

　　茅于軾：普通房屋的價格過高，這與政府(的一些措施)有很大關系，是由于土地控制過嚴，供地量少造成的。現在的一個障礙是政策保護農用地，我認為這是完全不必要的，也是造成房價上漲的相當主要的一個原因。土地供應減少，房屋供應會跟不上，如果房屋的建造數量增加，房屋價格未必會上去，建造得不多，價格自然會上漲。

　　我建議政府對土地的控制政策放松，讓城市周邊的土地也入市開發。如果不是不可替代的地段和區位，就應該增加土地供應。現在我們執行了一個錯誤政策，還是要保護耕地(這是非常錯誤的)。中國還有好幾億農村人口要進城，耕地保護又能怎么樣？耕地應該變成非耕地或建設用地，特別是城市周圍地帶，要盡量進行開發建設。

　　另外，中國的土地市場還沒有很好地建立和健全，這是人們擔心的。土地的價格是完全由需求決定的。不管是在上海外灘還是在其他地方，誰出價高就賣給誰，而我們知道，土地是沒有成本的，不是勞動的產物，這是一塊憑空創造出來的財富。誰可以擁有？政府是城市土地所有者，農地是集體所有的。這種制度很含糊，所有權不明確，土地賣多少是政府的自由，因此造成很多非法的掠奪和欺騙。

　　財經文摘：也就是說，這一項制度使本該價格適中的普通房屋也出現暴漲局面？

　　茅于軾：歸根結底是所有權不健全、所有制不明確。政府控制著土地，不讓開發商開發。所以，要解決問題，首先就要把保護耕地這一條給廢了。

　　財經文摘：現在，中國學者一般喜歡用房價收入比來界定中國人的購房負擔，你怎么看？

　　茅于軾：收入比不是一個問題，買房的人自有其收入來源，不必擔心。對于那些買不起房的人而言，你說現在的收入比不對頭，那么多少才對頭？怎么能使不對頭變成對頭？我看一點用處都沒有，于事無補。你證明房價貴了，證明出來又有什么用呢？又不能使之降下來。

　　現在的房價是市場(實際消費狀況)造成的。要知道人是分群體的，有一些高收入群體完全買得起房子，那么多蓋起來的樓盤都被賣掉，怎么能說賣不動呢？高收入人群買幾套房子也是不嫌貴的，有的人喜歡買一套或兩套，有的人喜歡買七套八套。

　　財經文摘：就此而言，房地產市場就是有錢人的市場？或者，商品房就是面向有錢人的？

　　茅于軾：在這一點上，任志強說得對，商品房就是為有錢人建的。對低收入人群的幫助是在商品房之外的。

　　現在應該努力發展廉租住房，只能租不能賣。不應該建設經濟適用房，實踐證明，這是一種腐敗住房。搞經濟適用房就等于是搞腐敗，因為它的對象是“中低收入人群”，中等收入人群也被納入居住對象范疇，給投機分子帶來了機會，也給官員腐敗帶來機會。這是最明目張膽地腐敗的例子。

　　財經文摘：但現在似乎存在一種廉租房建設空檔的現象，很多地方都沒有形成實質性的生產和供應。

　　茅于軾：廉租房建設沒有形成氣候，只是一種宣傳。北京說一年要蓋10萬平米，這能頂什么事呢？充其量也只能滿足一萬人的居住需要，根本不起作用，規模太小。只起宣傳作用，沒有數量概念。

　　財經文摘：保障住房制度沒有健全，商品房價格又高，人們總需要解決居住問題。

　　茅于軾：應該鼓勵租房，不要鼓勵買房。中國的私有住房率已經超過了一些發達國家，美國是60%，中國現在是80%，明顯是高的。現在人們應該租房住，我們辦公室里的一些小年輕就是租的。相對而言，現在的人口流動性特別大，工作調動也方便。而且，在房屋空房率高的情況下，租金一般要便宜很多，幾乎沒怎么漲，對于低收入人群而言，經濟劃算。

　　年輕人都要買房，哪有這樣的好事？選擇買房就多受一份罪。大學剛畢業，工資又偏低，需要解決的問題有很多，要交朋友要結婚，貸款買房需要還錢，這是非常之勉強的，買房就等于將自己賣進去了。

　　住房消費的客觀形勢全世界都是一樣的，剛上班的人租一套小面積的房子居住，等到結婚有孩子了再換面積大一些的，到四五十歲工作穩定了，才有可能購買房子。一個人一生的收入和支出就這樣一種規律，違背了就是自尋煩惱。

　　財經文摘：目前那些痛苦的“房奴”們是不是也違背了客觀規律？

　　茅于軾：每一個人都應該理性決策，理性選擇，也都應該為自己的選擇負責。解決住房問題要理智，否則就是沒有出路的。對于極個別的“天才”，他們能賺錢，當然是個例外。原標題 茅于軾：非理智購房沒有出路。