面對近幾年國內幾乎所有省份及大小城市房地產市場行情的不斷看漲，曾經在房地產業屢開先河的海口發展商仍然只有無奈地面對市場的持續疲軟，而難以從海峽對岸的火爆行情中分一杯羹。
    11月20日，海南省價格監測中心公布了對海口房地產10月份價格的監測調查結果：10月份海口市住宅商品房集中成交價格由９月份的3746元／平方米降至3706元／平方米，降幅為1.06％。其中城區中心一類地段住宅商品房最低成交價由上月的3717元／平方米降為3644元／平方米。{TodayHot}
    據記者了解，目前海口房地產新盤均價在3000元/平方米左右，這個價格甚至低于許多二三線城市的均價水平。2002年時，海口的房價在2400～2600元/平方米左右，這個價格與華南中心城市廣州的差距并不大，廣州當時的房價總體保持在4000元/平方米左右，但現在廣州房價整體水平已接近7000元/平方米，海口卻只緩慢增長到3000元/平方米。
    但作為旅游消費型城市，海口除房價外其他消費指數并不低，依然維持了10幾年前延續下來的高消費慣性，在部分物價水平上與廣州相差不大。
    面對近幾年國內幾乎所有省份及大小城市房地產市場行情的不斷看漲，海口的低房價尤其顯得突兀甚至怪誕。在海口，幾乎所有主流發展商的樓盤都會面朝大海，但其售價卻在惆悵地等待春暖花開。{HotTag}
    從10月初至11月底，海口的主流房地產開發商們依然在為他們所面臨的集體困境緊張地討論與商議，但曾經在房地產業屢開先河的海口發展商仍然只有無奈地隔岸觀火，而難以從海峽對岸的火爆行情中分一杯羹。
    “如果內地每個行業的老總都來買一套，那也是很嚇人的”，一位開發商對記者笑言。事關賣房，想象的空間與期待總是充滿著各種趣味，現在海口的開發商只能以這種方式無奈地期待。
    十年惡夢
    經典陽光置業總經理蔡志喆在接受記者采訪時表示，海口在全國省會城市的房價排名倒數第一，即便和西北省會甚至拉薩相比都幾乎是最低的。“海口房地產由全國最前沿到停滯不前一直到最后一位，海口的房地產形勢已經不可能再壞了。”蔡志喆說。
    1990年至1993年的短短幾年，是海口房地產異軍突起的時期，整個市場隨著海南的“大開放”政策而領先全國。對于現在那些第一次上島的人來說，“10年前的海口滿街都是擁擠的人群，馬路中間則被大量的奔馳、凱迪拉克占有”這樣的描述是難以置信的。眼前的海口顯得寂寥惆悵，出租車司機也不再是天南地北的口音，取而代之的是海南普通話。
    “那時一個酒樓及娛樂場所的服務員一個月的小費能頂現在一個白領的工資”，一位留守海口超過10年的開發商描述。對于他來說，那一切似乎就在昨天，巨大財富堆砌的海市蜃樓仿佛僅僅在一秒鐘前剛剛消失。
    此后，海口房地產市場泡沫開始破裂。根據海口市房管局的數據顯示，1996年海口部分房價已經跌破成本價，且有價無市，仍然是買方市場。1996～2006年，除去物價上漲因素，海口房地產市場在底部徘徊了整整10年。
    海南的房地產專家和業內人士一直在期待和預測海南房價大漲的時機，一般都認為積壓房地產處置完畢后，海南房價就會大漲，時間大約在2007年至2008年間。
    許多房地產業內專家對海南房地產考察后認為，海南房地產正在形成一個大底，這個大底經過10年的積蓄能量驚人，一旦拉升將持續若干年。　
    但沒有人愿意把希望都寄托在預測上，對于走出低谷的海口房地產預言已經足夠多。因為所有的人都明白，海口的投資洼地效益已經非常明顯，現在只要適時地打通資本輸入缺口，這個洼地的投資價值就會迅速顯現。
    賣房子與城市運營
    對于周邊市場房價高歌猛進，海口的開發商不可能不倍感郁悶。三亞有的椰林、海灘、陽光和空氣，海口一樣不少，此外海口還有省會城市資源配置集中的天然優勢，但海口房價走勢遠不如三亞。相對于國內其他城市，海口的天然資源在房價走勢上也是毫無動力可提供。
    相對于海口，三亞確實有明顯的資源優勢。三亞通常是上島游客的直接旅游目的地，而海口可能僅僅就是中轉站。
    三亞面對的是南太平洋，而海口面對的主要是瓊州海峽，三亞的海灘景觀與海水質量在全球排名三甲之內。從微觀細節的差距到絕對意義上的資源稀缺性都決定了三亞一線海景房的均價超過萬元每平方米，但其市區的均價與海口則相差不大。
    蔡志喆認為，由于核心資源的日漸減少與不可替代性，三亞核心海景房價格甚至將在幾年內從目前的1.5萬元/平方米的價格再次翻倍。
    但面對三亞的行情，海口開發商的共識是，雖然三亞在天然資源上較海口存在一些優勢，但目前房地產市場體現出來的差異程度卻不太正常，海口的海景房甚至可以每平方米三四千的價格就能買到，這其中的主要問題可能在于城市的整體推廣。“由于三亞的整體城市推廣做得好，房價比我們高很多，我們非常羨慕三亞走出了這個破局之局”。一位海口發展商對記者表示。
    此前海口也有開發商獨自到外地“出走”推廣，但結果是開發商的樓盤價格不但沒有上漲，相反供求關系的巨大缺口使任何單一對外宣傳推廣的開發商都難以抵擋本地市場對外來看樓團體的低價爭奪，使海口的整體樓價依然保持整體下滑的趨勢。
    抱團取暖或者“集體出走”成為海口發展商面對現實利益的最佳選擇。“這是一個水漲船高的問題，雖然每個樓盤存在差異化，但是作為整體推廣，給大家都帶來了更多的機會”。海口美源地產的營銷策劃總監沈文建對記者說。
    對于政府牽頭把開發商聯合起來一起對外做推廣，一位海口政府官員對記者表示，“本來這個事情應該是政府牽頭來做，由政府買單的。我們也想去做，但是政府畢竟經費有限。如果需要我們配合做什么，我們會盡量去做”。
    對于擁有天然資源優勢的海口優質樓盤的開發商，看上去剩下的問題只不過是僅僅操作層面的，然而這恰恰是問題的最關鍵。如何推廣，推廣什么，最有效的客戶在哪里？
    富人區的市場？
    沈文建向記者坦言，雖然海口的房地產業內人士有一個共識，認為海口的房地產遲早要走向全國，至少有一半以上要在全國銷售，但到目前為止，還找不到一個有效的推廣渠道。
    “其實與其說困難不如說是困惑。政府困惑，我們更困惑。海口的開發商現在自己也搞不明白房子到底賣給誰？北京？上海還是溫州人？真正在這里住的能有幾個？”沈文建說。
    蔡志喆告訴記者，“目前海口房地產在需求方面存在兩種內需與一種外需”。首先是海口本地的需求，其次是國內外大型企業機構的投資與進駐帶來高收入的新島民的需求。外來市場的需求則來源于中國養老市場的啟動，以及一年兩地居住的遷徙式市場的被廣泛認可。
    但事實上，第一內需一直受困于海口的經濟規模和經濟發展速度以及過去存量的緩慢消化之中。另外，目前海口本地每年考上大學的人口中只有不到一半會選擇回海口工作創業，人才的逆差又反過來使海口在經濟發展與城市消費環節上顯得脆弱并缺乏后勁。以此循環，海口本地內需疲軟也抑制了房價的迅速增長。
    沈文建也認為，“如果海南房地產沒有旅游概念，根本沒法做。”海口房地產業內人士也普遍認為，海口房地產的市場前景依然在于度假型市場的啟動，這個市場的全面啟動可能會在2010年，這個時間段將使海口的歷史遺留供應量開始得到很好的消化，使供需趨于平衡。
    消化盤活早期的爛尾樓依然消耗著海南的房地產資源的供求關系，但這一關系隨著土地供應的日漸減少，最終達到平衡從而使市場開始逆轉，而這一似乎顯得有些漫長的平衡過程使海口的開發商的生存現狀并不如意，尤其面對海峽對面的房地產市場的如火如荼，更加劇了“局外人”的焦慮與參與的期待。
    “如果我們不抓緊時間盡一切可能打國內市場牌，那么我們有可能再失去一次機會。我們以前在國內賣椰子樹和藍天白云是沒有對手的，但現在已經碰到國際對手了。馬來西亞等地方的房子比我們要便宜20％到30％，這是一個非常可怕的事情。”沈文建說。
    沈文建認為，海口乃至海南的房地產市場，以后相當長一段時間的消費對象都將來自于外地，在城市經營上可以提出和引導類似這樣一種概念：海口在未來5年或者10年可以變成中國的一個富人區，從而找到一個打開海口房地產市場的途徑。”
    蔡志喆告訴記者，今年海口市投入108億用于城市功能及公共設施的改造，同時也推進醫療、教育等環境的進一步發展和提升。但他認為，比較樂觀的估計，2010年海口房價達到4000～4500元/平方米是一個合理和值得期待的價格，這也就意味著海口目前的房價在未來幾年內將有50%～70%的上升空間。
    在10年經濟調整中苦挨的海口發展商，似乎還沒有完全從這場曠日持久的低迷走勢中緩解過來，4000元/平方米的房價預期相比于那些房價直沖云宵且居高不下，但又毫無海口的天然資源優勢的城市來說，都已經顯得非常保守。