【策劃人語】
　　樓市的“金九銀十”，實在是天涼好個秋！
　　往日的旺季勝景已然不見。盡管開發商依舊賣力吆喝，大多數購房者卻不為所動。最新的統計數據顯示，九、十這兩個月，樓市成交量并未出現井噴，不少地方甚至出現了小幅回落；與此同時，房價依舊沒有顯示出盤整下跌的趨勢，“緩漲”成了普遍跡象。而對于結構、限外、稅收、信貸、保障體系等方面的爭論依舊不休，不少從個人或小團體利益出發的有關言論，已經給市場帶來了很大的混亂。
　　這一期的《上證·地產投資》就選取了當前樓市欺騙性較大的“十大謊言”，我們來為購房者們一一戳破。{TodayHot}
　　正本清源，希望能還市場以本來面目。
　　1 房價：大跌
　　欺騙指數：★★★★★
　　“金九銀十”是傳統地產旺季，今年卻是另外一番景象：部分城市的樓市成交量開始下降，百姓感覺房價依然堅挺。來自各方面的統計數據卻在高調宣傳價格已經回調，以示“調控效果初步顯現。”更有數據稱，房價已經大跌。誰的話更可信呢？
　　據剛剛發布的國家統計局數字，今年前3季度70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲5.6%，漲幅回落了2.4%。專家表示，漲幅回落與房價下降概念完全不同。漲幅回落說明還在漲，只能是調控初步見效。況且這是與房地產市場火爆的2005年相比，而北京、深圳等個別城市的房價依然保持同比10%左右的幅度持續上漲。
　　上海這邊，雖然部分樓盤出現降價促銷，甚至出現宏觀調控前后四個月房價下降25%的說法，但是購房者大多反映，中心區域的樓盤價格依舊高懸不降。二手房市場更因為個稅政策的影響直接導致賣房人將成本加入房價，使更多購房人望價而卻步。
　　專家介紹，不以同一區域甚至同一樓盤的價格走勢判斷，而僅依靠城市銷售均價并不能全面反映房價真實情況，特別是一旦有大量保障性住宅充抵市場，更會造成房價大降的假象。“限外”和“結構”新政遲遲不能貫徹到位的影響，也讓部分地方的樓市調控效果的真實顯現有待時間。
　　2 走勢：連漲
　　欺騙指數：★★★★★
　　最近一段時間，也許我們聽到的最令人驚訝的口號就是“地產大牛市有望持續20年”的判斷。
　　在日前舉辦的“2006年中國地產金融年會”上，與會者們在肯定了今年房地產新政初見成效的同時，普遍認為房地產業牛市還將延續未來20年，房價也將平穩上漲。
　　對于處在宏觀調控緊張關頭的中國樓市，這一判斷還真難辨喜憂。
　　與會人的理由是，中國大量城市仍有15至20年的快速發展勢頭，外資對中國市場的直接投資和金融支持熱情不減。而另一邊，根據各官方媒體的房地產報道，在稅收、限外、住房比例、土地供給等多方面調控逐步到位后，房地產開發投資與銷售價格漲幅小幅回調已然是政府彰顯調控效果的依據。那么，如果未來一段時間以此為目標，持續20年牛市的說法又從何而來？
　　“當全國都不再唯GDP增長論經濟成績，而是以社會和諧發展，甚至居民幸福指數作為重要評判依據時，這種鼓吹究竟在引導什么？難道市場就將一直燥熱下去？”一位上海市民翟先生表示自己的疑問。
  　3 成交：回暖
  　欺騙指數：★★★★
　　價格降了嗎？樓盤真的熱銷了嗎？這兩個問題的答案最能解釋房地產市場。在“金九銀十”的一些一線城市，似乎很難找到準確的答案。
　　10月份，上海接連傳出某些樓盤連夜排隊購房的消息，一些當地媒體驚呼樓市回暖跡象的到來。“在這些熱銷樓盤中，有一些確實有開發商自己炒作的嫌疑，甚至找人排隊制造熱銷假象。但是另一些品質較好的樓盤，價格又開始或明或暗下降，就是用來吸引很多剛性需求的購買。”上海凱宏開發公司副總經理陳申軍介紹。
　　“上海樓市現狀仍十分繁雜。”一位房地產研究人士稱。“當3成的成交量屬于配套商品房成交，當市中心可售房產越來越少，周邊房子卻大量空置，樓市整體越來越無法用簡單的熱銷或滯銷來概括。”
　　4 結構：落實
　　欺騙指數：★★★★
　　在今年房地產調控風暴的旋渦中心，一個最具戲劇性的政策不得不提，那就是“70%建90平方米小戶型”的住房結構調控新政。然而，進入了“金九銀十”的開發商們在實際項目操作中仍一頭霧水，購房者面對不同的市場說法，也是求證無門。
　　“我們的兩個項目土地早已經拿到，但規劃審批至今無法通過。就是因為連政府也不能吃準如何要求其住宅結構比例。”一位外資房地產代理人士稱。盡管所謂的住房結構比例調控地方細則在10月初已經在當地出臺，但是籠統的“嚴格執行相關37號文件(結構調控)政策”的說法仍令市場頗感迷惑。
　　“目前每個新出讓地塊的比例要求是比較明確的，而政策出臺前拿地的項目現在如何處理就麻煩很多。”上述代理人士稱。“從6月開始，一些項目的審批手續受比例要求不明的影響，已經連續三個月受阻，再加上北京冬天工程停工期，大量本該在今年年內推出的商品房供給將推遲到明年年中。這也是導致北京房價持續上升的重要原因。”北京一位開發商表示。
　　5 房地產業沒有暴利
    欺騙指數：★★★
　　“房地產業根本不是暴利行業。”當不少城市的房價已經脫離普通購房者的承受力范圍，這種言論必然激起罵聲一片。
　　10月底，著名的任志強先生以如此的“豪言壯語”打破了這段時期的死氣沉沉。他指出，2004年全國經濟普查報告中房地產行業的利潤率僅6.7%，不管是凈資產回報率還是銷售利潤率都在7%以下，在全國普查的16個行業中銷售利潤率排在第7位，僅為中游水平。開發企業受法律保護，沒有必要、也不應公布自己的成本。
  　2004年，我國不少大城市的房價同比至少漲了30%，翻倍也有出現。這樣的情況下，開發商的利潤僅僅是可憐的6.7%？這樣的“謊言”一出，市場當然不給情面。中國社科院金融發展研究室主任易憲容就表示，信息的公開透明是底線，商品房定價需要接受公眾監督。易憲容甚至表示，“房價過高已經是一個常識問題，到了不需要用數據說話的地步。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成也表示，房地產的暴利是大家公認的，這樣的暴利與目前提倡的構建和諧社會背道而馳。
　　試問任志強先生及其背后的一些開發商們，房價翻了幾番還是沒有暴利，那么早幾年房價還不算高時，你們是開齋堂、做善事，一直干虧本買賣嗎？
  　6 個稅嚴征防止規避
    欺騙指數：★★★
　　強制執行二手房個人所得稅的政策，使7月底的全國二手房市場，一度掀起爭搶過戶避稅高潮。
  　據相關規定，個稅有兩種計算方式，一是轉讓收入減除房屋原值、轉讓住房過程中交納的稅金及有關合理費用后，征收20%的所得稅；而對于未提供完整、準確的房屋原值憑證的，無法正確計算房屋原值和應納稅額的住房，才實行核定征稅，分別按普通住房、非普通住房轉讓收入(交易總價)的1%、2%征稅。
　　如果嚴格按照國家稅務總局文件執行，20%的個稅將會增加二手房交易成本，這也是導致在實施大限之前紛紛過戶的主要原因。但是這兩個月的真實情況是，即使在相關細則出臺之后，各地的具體執行情況也不如當初設想那般。
  　在最初的適應階段，各大城市基本還是先行爭取按照20%所得來征稅，但隨后基本是由客戶自由選擇納稅計算標準，即可以按照20%繳稅，也可以總價的1%或2%來繳稅。由于后者的繳稅額一般少很多，所以大部分賣房者都選擇了后者。與此同時，假贈與、做低房價等逃稅方式也在屢屢出現，新稅制已經遭遇不小的考驗。
　　7 外資炒樓基本受阻
    欺騙指數： ★★
　　“限制外資炒樓”的政策雖然是7月出臺，但是“金九銀十”卻一直遍布這類傳言，攪動著脆弱的市場神經。
　　“北京暫停外資購房”、“上海浦東等區暫停過戶外資房產”這類報道最終被證明是事實，“送件還是可以的，審批卻基本還是停止。”不少中介透露。然而，業內外關心的這些大城市的“限外”細則何時出爐卻始終沒有答案，此前的各類即將出臺的消息已經被時間一一否定。
　　與此同時，“限外”的對象們卻依舊活躍。這兩個月的外資機構投資者們依舊大肆加碼投資中國樓市，“基本受阻”說不攻自破。中國香港的長和系、新加坡騰飛集團、凱德置地等都有新的大宗收購。
　　“應該說，曾經成為樓市一大炒作主力的外來個人投資已經逐漸淡出市場，畢竟政策的心理作用還是很明顯，大多數海外人士不愿意輕冒違規風險，更對市場表示觀望。同時，機構投資者出于對中國樓市發展遠景的看好，依舊愿意大筆下注。在中國成立合資公司或者在境外股權交易等成為常規的規避政策的做法，只是多辦一些手續而已。”易居中國研發中心專家表示。
　　8 限價房入市傳福音
    欺騙指數：★★
　　在此輪房地產調控中，“限價房”概念被重磅推出。面對中央提出的要求，各大城市也紛紛表態、搶著上馬。然而，事情的發展并沒有想象中順利。
　　先是廣州在8月初率先推出限價房用地，但卻引發軒然大波。對這位于城郊開發區的2幅住宅用地，廣州房地部門要求房價不得超過6000元/平方米。可業內人士發現，地塊周邊市場住宅均價不到5000元/平方米，與其說是“限價”，不如說是“抬價”更為確切。
　　后又有北京的6幅限價房用地，面市時間從9月初拖到近期才陸續登場。并且，就算土地落實，限價房依然“蓋頭難掀”，因為購買資格、上市時間和銷售價格都未最終確定。
　　還有上海，至今沒有明確的限價房概念，倒是一年多前曾轟轟烈烈的“兩個1000萬”工程，推出了限定購買對象的中低價商品房，頗有些類似今天的限價房。而在調控至今的兩次開閘放地中，也沒有觸及限價房用地。
　　在業內人士看來，限價房遭遇“流產”并非個案，自浙江寧波2003年在全國首推限價房后，大連、青島等地在具體執行中也都遇到一定難度。如今被寫入調控新政的限價房能否贏得民心，需要一個過程。
  　9 中介暗箱遭受打擊　　
    欺騙指數：★
　　俗話說，上有政策、下有對策。盡管直面二手房市場的政策頻出，中介依舊挖空心思要鉆空子。
　　利用陰陽合同避稅已經可說是司空見慣的事情，利用買賣雙方信息不透明，不良中介還會采取不規范行為來竊取利益，以討價還價的形式騙取差價也是手段。明明開價100萬元的房子，中介卻告訴下家需要110萬。在經歷一番裝模作樣的“爭取”后，表示可以在105萬元的價格成交，但由于需要“感謝”某個幫忙的關系人，其中要給兩萬元“好處費”，這部分錢就流到了中介口袋。
　　在目前中介行業的洗牌過程中，良莠不齊的現象將在一段時間內存在。對于房地產交易過程中不規范行為的整頓，是今年宏觀調控以來的重點。繼今年7月份三部委發布《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》之后，為期一年的房地產交易秩序專項整治活動又在全國范圍內展開，“現金收房”等違規行為被明令禁止。杜絕市場中的不規范操作行為，健康中介環境，才能避免一些房地產中介通過不正當手段來弱化房地產調控的效果。
　　10 銀行信貸嚴格控制　　
    欺騙指數：★
　　在新一輪房地產調控號角吹響之時，銀行業也表示高度關注房地產信貸風險，一邊是54號文要求從銀行信貸和房地產信托等方面進一步收緊房地產開發、土地貯備等貸款的發放，一邊是銀監會提出進行房地產假按揭、土地儲備貸款及打捆貸款等三項專項檢查。
　　在中央精神的要求下，各地的多家商業銀行也表示，房地產類貸款已經嚴格收縮，甚至部分基本叫停。但在中央三令五申嚴控房地產類銀行貸款風險背后，一些“外緊內松”的跡象仍在顯露，如向大型房地產企業放開信貸，對地方政府信用擔保過度信賴，甚至多種地下貸款中介暗中流行等。地方商業銀行打起的“小九九”令人擔憂。{HotTag}
　　業內人士指出，幾年來，房地產業高燒不退使房地產金融風險不斷累積，隨著房地產調控 “組合拳”的不斷打出，局部地區出現信貸風險的可能性不是沒有，更嚴重的情況甚至要到房地產退潮時才能被發現，那時就悔之晚矣。