【策劃人語】
　　樓市的“金九銀十”，實(shí)在是天涼好個(gè)秋！
　　往日的旺季勝景已然不見。盡管開發(fā)商依舊賣力吆喝，大多數(shù)購房者卻不為所動(dòng)。最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，九、十這兩個(gè)月，樓市成交量并未出現(xiàn)井噴，不少地方甚至出現(xiàn)了小幅回落；與此同時(shí)，房?jī)r(jià)依舊沒有顯示出盤整下跌的趨勢(shì)，“緩漲”成了普遍跡象。而對(duì)于結(jié)構(gòu)、限外、稅收、信貸、保障體系等方面的爭(zhēng)論依舊不休，不少從個(gè)人或小團(tuán)體利益出發(fā)的有關(guān)言論，已經(jīng)給市場(chǎng)帶來了很大的混亂。
　　這一期的《上證·地產(chǎn)投資》就選取了當(dāng)前樓市欺騙性較大的“十大謊言”，我們來為購房者們一一戳破。{TodayHot}
　　正本清源，希望能還市場(chǎng)以本來面目。
　　1 房?jī)r(jià)：大跌
　　欺騙指數(shù)：★★★★★
　　“金九銀十”是傳統(tǒng)地產(chǎn)旺季，今年卻是另外一番景象：部分城市的樓市成交量開始下降，百姓感覺房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。來自各方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻在高調(diào)宣傳價(jià)格已經(jīng)回調(diào)，以示“調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。”更有數(shù)據(jù)稱，房?jī)r(jià)已經(jīng)大跌。誰的話更可信呢？
　　據(jù)剛剛發(fā)布的國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，今年前3季度70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格同比上漲5.6%，漲幅回落了2.4%。專家表示，漲幅回落與房?jī)r(jià)下降概念完全不同。漲幅回落說明還在漲，只能是調(diào)控初步見效。況且這是與房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的2005年相比，而北京、深圳等個(gè)別城市的房?jī)r(jià)依然保持同比10%左右的幅度持續(xù)上漲。
　　上海這邊，雖然部分樓盤出現(xiàn)降價(jià)促銷，甚至出現(xiàn)宏觀調(diào)控前后四個(gè)月房?jī)r(jià)下降25%的說法，但是購房者大多反映，中心區(qū)域的樓盤價(jià)格依舊高懸不降。二手房市場(chǎng)更因?yàn)閭�(gè)稅政策的影響直接導(dǎo)致賣房人將成本加入房?jī)r(jià)，使更多購房人望價(jià)而卻步。
　　專家介紹，不以同一區(qū)域甚至同一樓盤的價(jià)格走勢(shì)判斷，而僅依靠城市銷售均價(jià)并不能全面反映房?jī)r(jià)真實(shí)情況，特別是一旦有大量保障性住宅充抵市場(chǎng)，更會(huì)造成房?jī)r(jià)大降的假象。“限外”和“結(jié)構(gòu)”新政遲遲不能貫徹到位的影響，也讓部分地方的樓市調(diào)控效果的真實(shí)顯現(xiàn)有待時(shí)間。
　　2 走勢(shì)：連漲
　　欺騙指數(shù)：★★★★★
　　最近一段時(shí)間，也許我們聽到的最令人驚訝的口號(hào)就是“地產(chǎn)大牛市有望持續(xù)20年”的判斷。
　　在日前舉辦的“2006年中國地產(chǎn)金融年會(huì)”上，與會(huì)者們?cè)诳隙�了今年房地產(chǎn)新政初見成效的同時(shí)，普遍認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)牛市還將延續(xù)未來20年，房?jī)r(jià)也將平穩(wěn)上漲。
　　對(duì)于處在宏觀調(diào)控緊張關(guān)頭的中國樓市，這一判斷還真難辨喜憂。
　　與會(huì)人的理由是，中國大量城市仍有15至20年的快速發(fā)展勢(shì)頭，外資對(duì)中國市場(chǎng)的直接投資和金融支持熱情不減。而另一邊，根據(jù)各官方媒體的房地產(chǎn)報(bào)道，在稅收、限外、住房比例、土地供給等多方面調(diào)控逐步到位后，房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售價(jià)格漲幅小幅回調(diào)已然是政府彰顯調(diào)控效果的依據(jù)。那么，如果未來一段時(shí)間以此為目標(biāo)，持續(xù)20年牛市的說法又從何而來？
　　“當(dāng)全國都不再唯GDP增長(zhǎng)論經(jīng)濟(jì)成績(jī)，而是以社會(huì)和諧發(fā)展，甚至居民幸福指數(shù)作為重要評(píng)判依據(jù)時(shí)，這種鼓吹究竟在引導(dǎo)什么？難道市場(chǎng)就將一直燥熱下去？”一位上海市民翟先生表示自己的疑問。
  　3 成交：回暖
  　欺騙指數(shù)：★★★★
　　價(jià)格降了嗎？樓盤真的熱銷了嗎？這兩個(gè)問題的答案最能解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)。在“金九銀十”的一些一線城市，似乎很難找到準(zhǔn)確的答案。
　　10月份，上海接連傳出某些樓盤連夜排隊(duì)購房的消息，一些當(dāng)?shù)孛襟w驚呼樓市回暖跡象的到來。“在這些熱銷樓盤中，有一些確實(shí)有開發(fā)商自己炒作的嫌疑，甚至找人排隊(duì)制造熱銷假象。但是另一些品質(zhì)較好的樓盤，價(jià)格又開始或明或暗下降，就是用來吸引很多剛性需求的購買。”上海凱宏開發(fā)公司副總經(jīng)理陳申軍介紹。
　　“上海樓市現(xiàn)狀仍十分繁雜。”一位房地產(chǎn)研究人士稱。“當(dāng)3成的成交量屬于配套商品房成交，當(dāng)市中心可售房產(chǎn)越來越少，周邊房子卻大量空置，樓市整體越來越無法用簡(jiǎn)單的熱銷或滯銷來概括。”
　　4 結(jié)構(gòu)：落實(shí)
　　欺騙指數(shù)：★★★★
　　在今年房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴的旋渦中心，一個(gè)最具戲劇性的政策不得不提，那就是“70%建90平方米小戶型”的住房結(jié)構(gòu)調(diào)控新政。然而，進(jìn)入了“金九銀十”的開發(fā)商們?cè)趯?shí)際項(xiàng)目操作中仍一頭霧水，購房者面對(duì)不同的市場(chǎng)說法，也是求證無門。
　　“我們的兩個(gè)項(xiàng)目土地早已經(jīng)拿到，但規(guī)劃審批至今無法通過。就是因?yàn)檫B政府也不能吃準(zhǔn)如何要求其住宅結(jié)構(gòu)比例。”一位外資房地產(chǎn)代理人士稱。盡管所謂的住房結(jié)構(gòu)比例調(diào)控地方細(xì)則在10月初已經(jīng)在當(dāng)?shù)爻雠_(tái)，但是籠統(tǒng)的“嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)37號(hào)文件(結(jié)構(gòu)調(diào)控)政策”的說法仍令市場(chǎng)頗感迷惑。
　　“目前每個(gè)新出讓地塊的比例要求是比較明確的，而政策出臺(tái)前拿地的項(xiàng)目現(xiàn)在如何處理就麻煩很多。”上述代理人士稱。“從6月開始，一些項(xiàng)目的審批手續(xù)受比例要求不明的影響，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月受阻，再加上北京冬天工程停工期，大量本該在今年年內(nèi)推出的商品房供給將推遲到明年年中。這也是導(dǎo)致北京房?jī)r(jià)持續(xù)上升的重要原因。”北京一位開發(fā)商表示。
　　5 房地產(chǎn)業(yè)沒有暴利
    欺騙指數(shù)：★★★
　　“房地產(chǎn)業(yè)根本不是暴利行業(yè)。”當(dāng)不少城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離普通購房者的承受力范圍，這種言論必然激起罵聲一片。
　　10月底，著名的任志強(qiáng)先生以如此的“豪言壯語”打破了這段時(shí)期的死氣沉沉。他指出，2004年全國經(jīng)濟(jì)普查報(bào)告中房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率僅6.7%，不管是凈資產(chǎn)回報(bào)率還是銷售利潤(rùn)率都在7%以下，在全國普查的16個(gè)行業(yè)中銷售利潤(rùn)率排在第7位，僅為中游水平。開發(fā)企業(yè)受法律保護(hù)，沒有必要、也不應(yīng)公布自己的成本。
  　2004年，我國不少大城市的房?jī)r(jià)同比至少漲了30%，翻倍也有出現(xiàn)。這樣的情況下，開發(fā)商的利潤(rùn)僅僅是可憐的6.7%？這樣的“謊言”一出，市場(chǎng)當(dāng)然不給情面。中國社科院金融發(fā)展研究室主任易憲容就表示，信息的公開透明是底線，商品房定價(jià)需要接受公眾監(jiān)督。易憲容甚至表示，“房?jī)r(jià)過高已經(jīng)是一個(gè)常識(shí)問題，到了不需要用數(shù)據(jù)說話的地步。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也表示，房地產(chǎn)的暴利是大家公認(rèn)的，這樣的暴利與目前提倡的構(gòu)建和諧社會(huì)背道而馳。
　　試問任志強(qiáng)先生及其背后的一些開發(fā)商們，房?jī)r(jià)翻了幾番還是沒有暴利，那么早幾年房?jī)r(jià)還不算高時(shí)，你們是開齋堂、做善事，一直干虧本買賣嗎？
  　6 個(gè)稅嚴(yán)征防止規(guī)避
    欺騙指數(shù)：★★★
　　強(qiáng)制執(zhí)行二手房個(gè)人所得稅的政策，使7月底的全國二手房市場(chǎng)，一度掀起爭(zhēng)搶過戶避稅高潮。
  　據(jù)相關(guān)規(guī)定，個(gè)稅有兩種計(jì)算方式，一是轉(zhuǎn)讓收入減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中交納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后，征收20%的所得稅；而對(duì)于未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，無法正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的住房，才實(shí)行核定征稅，分別按普通住房、非普通住房轉(zhuǎn)讓收入(交易總價(jià))的1%、2%征稅。
　　如果嚴(yán)格按照國家稅務(wù)總局文件執(zhí)行，20%的個(gè)稅將會(huì)增加二手房交易成本，這也是導(dǎo)致在實(shí)施大限之前紛紛過戶的主要原因。但是這兩個(gè)月的真實(shí)情況是，即使在相關(guān)細(xì)則出臺(tái)之后，各地的具體執(zhí)行情況也不如當(dāng)初設(shè)想那般。
  　在最初的適應(yīng)階段，各大城市基本還是先行爭(zhēng)取按照20%所得來征稅，但隨后基本是由客戶自由選擇納稅計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，即可以按照20%繳稅，也可以總價(jià)的1%或2%來繳稅。由于后者的繳稅額一般少很多，所以大部分賣房者都選擇了后者。與此同時(shí)，假贈(zèng)與、做低房?jī)r(jià)等逃稅方式也在屢屢出現(xiàn)，新稅制已經(jīng)遭遇不小的考驗(yàn)。
　　7 外資炒樓基本受阻
    欺騙指數(shù)： ★★
　　“限制外資炒樓”的政策雖然是7月出臺(tái)，但是“金九銀十”卻一直遍布這類傳言，攪動(dòng)著脆弱的市場(chǎng)神經(jīng)。
　　“北京暫停外資購房”、“上海浦東等區(qū)暫停過戶外資房產(chǎn)”這類報(bào)道最終被證明是事實(shí)，“送件還是可以的，審批卻基本還是停止。”不少中介透露。然而，業(yè)內(nèi)外關(guān)心的這些大城市的“限外”細(xì)則何時(shí)出爐卻始終沒有答案，此前的各類即將出臺(tái)的消息已經(jīng)被時(shí)間一一否定。
　　與此同時(shí)，“限外”的對(duì)象們卻依舊活躍。這兩個(gè)月的外資機(jī)構(gòu)投資者們依舊大肆加碼投資中國樓市，“基本受阻”說不攻自破。中國香港的長(zhǎng)和系、新加坡騰飛集團(tuán)、凱德置地等都有新的大宗收購。
　　“應(yīng)該說，曾經(jīng)成為樓市一大炒作主力的外來個(gè)人投資已經(jīng)逐漸淡出市場(chǎng)，畢竟政策的心理作用還是很明顯，大多數(shù)海外人士不愿意輕冒違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，更對(duì)市場(chǎng)表示觀望。同時(shí)，機(jī)構(gòu)投資者出于對(duì)中國樓市發(fā)展遠(yuǎn)景的看好，依舊愿意大筆下注。在中國成立合資公司或者在境外股權(quán)交易等成為常規(guī)的規(guī)避政策的做法，只是多辦一些手續(xù)而已。”易居中國研發(fā)中心專家表示。
　　8 限價(jià)房入市傳福音
    欺騙指數(shù)：★★
　　在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，“限價(jià)房”概念被重磅推出。面對(duì)中央提出的要求，各大城市也紛紛表態(tài)、搶著上馬。然而，事情的發(fā)展并沒有想象中順利。
　　先是廣州在8月初率先推出限價(jià)房用地，但卻引發(fā)軒然大波。對(duì)這位于城郊開發(fā)區(qū)的2幅住宅用地，廣州房地部門要求房?jī)r(jià)不得超過6000元/平方米。可業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，地塊周邊市場(chǎng)住宅均價(jià)不到5000元/平方米，與其說是“限價(jià)”，不如說是“抬價(jià)”更為確切。
　　后又有北京的6幅限價(jià)房用地，面市時(shí)間從9月初拖到近期才陸續(xù)登場(chǎng)。并且，就算土地落實(shí)，限價(jià)房依然“蓋頭難掀”，因?yàn)橘徺I資格、上市時(shí)間和銷售價(jià)格都未最終確定。
　　還有上海，至今沒有明確的限價(jià)房概念，倒是一年多前曾轟轟烈烈的“兩個(gè)1000萬”工程，推出了限定購買對(duì)象的中低價(jià)商品房，頗有些類似今天的限價(jià)房。而在調(diào)控至今的兩次開閘放地中，也沒有觸及限價(jià)房用地。
　　在業(yè)內(nèi)人士看來，限價(jià)房遭遇“流產(chǎn)”并非個(gè)案，自浙江寧波2003年在全國首推限價(jià)房后，大連、青島等地在具體執(zhí)行中也都遇到一定難度。如今被寫入調(diào)控新政的限價(jià)房能否贏得民心，需要一個(gè)過程。
  　9 中介暗箱遭受打擊　　
    欺騙指數(shù)：★
　　俗話說，上有政策、下有對(duì)策。盡管直面二手房市場(chǎng)的政策頻出，中介依舊挖空心思要鉆空子。
　　利用陰陽合同避稅已經(jīng)可說是司空見慣的事情，利用買賣雙方信息不透明，不良中介還會(huì)采取不規(guī)范行為來竊取利益，以討價(jià)還價(jià)的形式騙取差價(jià)也是手段。明明開價(jià)100萬元的房子，中介卻告訴下家需要110萬。在經(jīng)歷一番裝模作樣的“爭(zhēng)取”后，表示可以在105萬元的價(jià)格成交，但由于需要“感謝”某個(gè)幫忙的關(guān)系人，其中要給兩萬元“好處費(fèi)”，這部分錢就流到了中介口袋。
　　在目前中介行業(yè)的洗牌過程中，良莠不齊的現(xiàn)象將在一段時(shí)間內(nèi)存在。對(duì)于房地產(chǎn)交易過程中不規(guī)范行為的整頓，是今年宏觀調(diào)控以來的重點(diǎn)。繼今年7月份三部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》之后，為期一年的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)又在全國范圍內(nèi)展開，“現(xiàn)金收房”等違規(guī)行為被明令禁止。杜絕市場(chǎng)中的不規(guī)范操作行為，健康中介環(huán)境，才能避免一些房地產(chǎn)中介通過不正當(dāng)手段來弱化房地產(chǎn)調(diào)控的效果。
　　10 銀行信貸嚴(yán)格控制　　
    欺騙指數(shù)：★
　　在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控號(hào)角吹響之時(shí)，銀行業(yè)也表示高度關(guān)注房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，一邊是54號(hào)文要求從銀行信貸和房地產(chǎn)信托等方面進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)開發(fā)、土地貯備等貸款的發(fā)放，一邊是銀監(jiān)會(huì)提出進(jìn)行房地產(chǎn)假按揭、土地儲(chǔ)備貸款及打捆貸款等三項(xiàng)專項(xiàng)檢查。
　　在中央精神的要求下，各地的多家商業(yè)銀行也表示，房地產(chǎn)類貸款已經(jīng)嚴(yán)格收縮，甚至部分基本叫停。但在中央三令五申嚴(yán)控房地產(chǎn)類銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)背后，一些“外緊內(nèi)松”的跡象仍在顯露，如向大型房地產(chǎn)企業(yè)放開信貸，對(duì)地方政府信用擔(dān)保過度信賴，甚至多種地下貸款中介暗中流行等。地方商業(yè)銀行打起的“小九九”令人擔(dān)憂。{HotTag}
　　業(yè)內(nèi)人士指出，幾年來，房地產(chǎn)業(yè)高燒不退使房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，隨著房地產(chǎn)調(diào)控 “組合拳”的不斷打出，局部地區(qū)出現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的可能性不是沒有，更嚴(yán)重的情況甚至要到房地產(chǎn)退潮時(shí)才能被發(fā)現(xiàn)，那時(shí)就悔之晚矣。