豪宅因何而“豪”？
　　雖然商品房價格上漲已不是什么新聞，但在蘭州市不斷涌現的均價在4000元以上的樓市，仍讓不少市民驚呼：房子為誰而建，因何而貴？
　　豪華住宅為誰而造記者在采訪中，見到蘭州市城關區一處高檔住宅的宣傳冊上寫著“源于瑞士阿爾卑斯山間別墅空間設計、少數人的大宅、空中的別墅”，其銷售均價為每平方米4600元，根據戶型不同價格不同，最優越的戶型每平方米在5000元以上，最小戶型為240平方米，最大的近400平方米。據其置業顧問介紹，這幢住宅樓共有168套住房，之所以如此高價，除了地段好之外，{TodayHot}更有其高品質支撐：公共建筑設施部分以五星級酒店的標準裝修、四季型雙層6.3米挑高空中花園、水環式中央空調(特別說明是瑞典技術)、德國第四代智能通風換氣系統(被稱為“呼吸窗”)、智能生態空間停車庫、“一卡通”等八大智能化系統，還有保姆公寓、歐州標準綠色食品配送中心等。他還特別介紹，其食品配送中心有自己種植的無污染環保蔬菜，并為住戶提供半成品食品，“比方說韭薹炒肉，住戶是要肉片還是肉絲，韭薹要幾公分長，可以電話告知配送中心，配送中心將會按要求加工好后送進住戶家里。”
　　置業顧問介紹說這幢高品質的商品樓更多是周邊來蘭投資者購買的。記者以購房者身份了解情況時，她表示質疑：“你能買得起嗎？能買得起的人不多。在報紙和雜志社工作的人都來問，可是他們都買不起。說真的，你們收入還沒有我們高呢！”
　　另一處位于城關區中心地段的高檔住宅的置業顧問介紹，該住宅的最低價是三樓，為每平方米3900元。每升高一層每平方米的價格提高10元，最高價為每平方米4200元。物業管理費每平方米1.5元。房屋不帶裝修，墻體和屋頂刷白。
　　毛坯房售到這個價，其價值在哪里？置業顧問介紹說，該商品房的優勢在于：一是地段好，二是是市區內獨一家的園林式小區，三是房屋品質高，四是戶型好，可利用面積多，浪費面積少。在置業顧問遞過來的宣傳單上，寫有“國際大師以‘渲染生活尊貴’為創作思路，”、“功能清晰、景觀陽光均好、全明空間”、“源自北歐的‘享受主義’，在實用性的基礎上，突出享用性”、{HotTag}“讓新家的整個空間彌漫著奢華氣息”等詞句。據置業顧問說，購此房者多為自己開公司做生意者，也有少數收入豐厚的工薪階層，比如律師、醫生、大型企業的供職者等。
　　記者曾在8月份向該商品房小區的置業顧問詢問銷售情況，他稱，現在未售出的戶型已經不多，可供選擇的有10樓以下和25樓以上的戶型。一位購房者說，他購買的戶型面積為160多平方米，其中公攤面積27平方米。購房總價款為62萬多元，開發商向他推介工商銀行的貸款，但是因為年齡超過60歲，銀行不能提供貸款，只好向愛人的弟弟借了50萬元，自己出了12萬多元。他自己在文化單位工作，現已退休。他愛人的兩個弟弟自己做裝修，在江蘇、上海、蘭州、河南等地都有分公司，收入相當可觀，雖然常住上海，也分別購買了此處的兩套住房。他稱選中此樓盤的原因是，這里環境好，在市中心，生活方便，而且樓間距都超過60米，不存在采光和觀景問題，一樓為五星級賓館裝修的大廳，并有閱覽室、會客室、健身房等活動室，借鑒了沿海先進的管理理念，還有會所，提供了人們互相交際的場合。“房子永遠在增值，貨幣在貶值，要買就買最好的，越好的房子，增值空間越多。”他說。
　　但是他對自己購買的樓層很不滿意，去年6月他來看房時，置業顧問稱，這里的樓房大都已經售出，10樓以上只剩13樓，10樓以下只剩4樓和5樓，因為13這個數字在人們的意識中被認為是不吉利的，所以他只好選了5樓。他愛人的弟弟所購房子和他的不是同一幢樓，但是因為相同的原因也沒有買到滿意的樓層。“號稱只剩幾套房子，將不好的樓層先出手，這是開發商一慣采用的方法。”這位購房者說。
　　高檔商品房對房市的沖擊對于蘭州出現每平方米4000元以上的住宅，很多老百姓頗有微詞，他們認為，房地產開發商還是多為普通的老百姓想一下吧，中國的富人畢竟是少數，何況是蘭州，希望多蓋一些小戶型的好房子，不要太貴了，因為老百姓買不起。
　　2000年以前的房地產市場遵循的是成本定價，商品房售價基本上是成本加合理利潤；2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場定價，房價基本由供求關系決定；而2004年以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態。伴隨著住房需求不斷增加，樓市日益活躍繁榮，各地的大房地產企業也開始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結成價格聯盟。一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與中介之間，一同制造虛假信息，聯合起來抬價，為得是利益共享。
　　外來人員購買高檔房的比例不斷上升。價格越貴的房子，外來人員的購買比例越高，中心城區高檔商品房出現供不應求，房價上升。而另一方面，幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。那么，高檔房價格的上揚，也會對其他中檔房、甚至城郊的低價房價格和行情走勢形成刺激和沖擊，產生向上的拉動作用，使得普通商品房價格有了上升的參照和理由，最終對普通市民的心理預期產生很大影響，刺激“追漲”或跟風提前消費。
　　一位房地產營銷人員說，過去開發商一直認為購房者的心理是“買漲不買跌”，因此分期開發的房地產項目不管賣得如何，都一定要漲價，讓前面的購房者感覺購有所值，也讓后面的潛在購房者有壓力。
　　讓房價成本信息透明化蘭州市的市民們普遍認為，目前的房價就是由開發商的壟斷地位形成的壟斷價格，雖然房地產企業有定價權，但老百姓也應該有知情權。
　　那么購房者“知情”的實際情況如何？記者向蘭州市城關區中心地段一高檔住宅樓的置業顧問詢問是否可得知成本價，回答是不能，因為該小區的承建商有多家，每個部位都是由不同的承建商來做的。但是他向記者說出了該商品房小區的地價價格。
　　記者又向位于城關區金昌南路的另一處售價每平方米在3700元至4100元的高檔住宅樓詢問能否得知成本價，置業顧問回答：“成本包括房子本身的成本、銷售成本、售后成本等各方面的成本。你這個問法我不能接受，所有來看我們房子的人都沒有問成本價的，再說我們也不知道。”
　　就商品房的成本控制，蘭州市物價局方面說，從國家政策來講，沒有對商品房的價格進行干預，商品房價格由開發商根據成本自行定價。蘭州市建委開發處也稱，商品房定價是市場行為，由開發商根據樓盤之地段、設施等自主定價，并根據稅收杠桿上稅就可以。
　　一直關注房地產市場并在近期購買了一套商品房的一位住戶說，房地產市場的暴利和信息不透明十分明顯，不對商品房進行成本、利潤核算，作為生活必需品的商品房的定價機制，基本上由開發商一方面說了算，廣大購房者長期處于被蒙騙地位。讓房價成本信息透明化，可以讓大家了解開發商各個環節的真實成本，改變買賣雙方信息不對稱現狀，也有利于價格的過快升高。也許有些開發商會說，還有很多隱性成本沒打進去，但事實上有些是浮動的成本，有些則是不合理的成本。
　　按照普遍可測算的標準，房價成本分為土地取得費用、前期工程費用、建安成本、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、期間費用、代繳的行政事業性收費等7個部分，這些內容主要分散在房產、工商、建委等職能部門。從政務信息公開的角度講，政府公布房價成本中由自己控制的那一部分，比如拍賣土地成本是多少、建委定的建材價格是多少，這并不是一個難題，政府能夠公開也應該公開。但是這不能稱之為真實的房價成本，不能把它和房價成本混在一起。因為不同樓盤的運營成本各有差異，這顯然不是政府所能控制的。而運營成本中可能包含有融資成本、公關成本等隱性成本。有的開發商利用政策上存在的一些“灰色地帶”，通過支付公關費用來減免稅費。所以說“隱性成本”大有文章可做。如果要公布房價成本，“隱性成本”肯定是無法理直氣壯地被公布出來的。
　　合理的市場定價機制，前提是信息充分公開。讓公眾了解開發成本，開發商了解土地市場等各種信息，各方就都能更理性地判斷房地產市場，房價就能更趨理性。購房者掌握相關信息，可以對改變交易價格完全受開發商主導的局面起到積極作用。毫無疑問，提高房價透明度，這不但是購房者的合法訴求，也是開發商提高誠信度的明智選擇。但是，公開房價成本，此舉對抑制房價到底能起多大作用。