近段時間，關于經濟適用房的政策可以說是“一波三折”。先是9月底，北京市規委在發布《北京住房建設規劃��2006年-2010年�牎氛髑笠庖姼逯斜硎荆�北京市將調整經濟適用房的銷售模式，擬采取政府回購的方式，隨即引發了來自社會各界的反對。其后，正式出臺的《北京住房建設規劃��2006年-2010年�牎分袆h除了該條款。{TodayHot}

　　日前，北京市建委又表示，今后新建的經濟適用房不得上市交易，將實行封閉運作，確需上市的由政府按原價收購。而且嚴控經濟適用房的單套戶型面積，叫停了一些經濟適用房項目大戶型的銷售，對于天通苑未售出的單套建筑面積超過140平方米的經適房，由開發商按當地地價水平，補交每平方米590元的綜合地價款后按商品房出售。{HotTag}

　　關于經濟適用房上市的交易政策并未就此“塵埃落定”。據了解，北京市建委目前正在擬定《經濟適用房管理辦法》，可能會采取對已購經濟適用房提高上市時補交綜合地價款的比例等方式，來解決經濟適用房投資回報過大的問題。

　　交易經歷“震蕩-回落”

　　“9月底的規劃公示后，經濟適用房市場旋即產生了明顯的震動。”北京鏈家房地產經紀有限公司市場總監金育松接受中國經濟時報記者采訪時表示，這主要表現在整體上市房源量的顯著增長和局部區域市場成交量的顯著增長。

　　據“鏈家地產”統計數據分析，在規劃公示后的10天里(即10月1—10日)，經濟適用房的上市房源量環比(與9月20—30日相比)增長近一成；與去年同期相比增長逾兩成。天通苑、回龍觀兩大社區在“政府擬回購”公示前，二手房交易量一直保持月均8%以上的增長，但在政策公示后一個月，房源環比上漲了近三成。

　　金育松認為，這主要是因為許多經濟適用房業主擔心“政府回購”政策的實施，將會嚴重影響其出售收益，從而使部分持有者危機感，因此加速上市。

　　“自取消存量經濟適用房回購的消息，北京市建委宣布新建經濟適用房將采取封閉運作等新政策公布之后，與先前業主緊張出售相比，經濟適用房的市場表現則趨于平緩。”北京信一天房地產經紀有限公司市場部負責人羅煜接受本報記者采訪時表示，目前房源出售登記量基本上跟當初回購之前差不多，每個門店的登記出售房源在1套／每天左右。

　　據“信一天”天通苑、回龍觀門店經理介紹，很多當初擔心“政府回購”而加速上市交易的業主也開始陸續從經紀公司把房子撤消，表示暫時不賣。而由于政策利好，客戶對于經濟適用房的需求也大幅度增加。據“信一天”統計資料顯示：二手經濟適用房客戶需求總量不斷攀升，比政策回購前上漲了23.6%。

　　“信一天”市場部經理羅煜認為，這主要是由于取消存量經濟適用房回購，客戶對于購買存量經濟適用房剛性需求重新開始釋放，直接帶動了客戶需求量的增長，但由于政府擬提高已購經濟適用房再上市的繳稅額度，具體實施細節尚未公布，也在一定程度上延緩了交易雙方觀望態勢的解除。

　　“鏈家地產”市場研發中心認為，“政府擬回購”政策公示后，部分經濟適用房業主為避免出售利益受損，采取拋售，在北京市建委明確不回購老經濟適用房后，部分業主拋售心理趨于平緩，因此房源出現了小幅的下降。

　　新建經濟適用住房不得上市的政策才出臺沒多久，消費者對于政策的吸收及理解需要一定的時間，而從店面的反饋信息可以看出，客戶雖然關注政策，但是對于政策的具體內容及操作并不完全了解。因此，在短期內，市場并沒有發生明顯的變化。

　　“至于天通苑140平米以上房源的掛牌量及交易量，并未因市建委宣布對其實施‘新政’而出現明顯的變化。”金育松分析認為，主要是由于天通苑在建設之初，面積普遍較大，二居面積多為80—110平米，天通苑的二居也最受客戶青睞；而140平米以上的三居、四居的總價相對過高，從而減弱了消費者的購房支付能力。

　　如果按照去年北京市對于普通住宅和非普通住宅的界定標準來看，140平米以上就成為非普通住宅，那么契稅就要按照成交價的3%來繳納，而且在未來的轉手交易過程中是否又會面臨高額的營業稅和個稅的制約，并且在今年日益趨緊的房貸政策限制下，金融貸款的支持力度是否能夠跟進也是一個問題，因此大面積經濟適用房的需求量相對較少。

　　金育松表示，未來地鐵5號線將在天通苑設站，而天通苑周邊的商品房面積相對較小，比如明天第一城、北京北等項目，這就使得部分140平米以上大戶型將成為稀缺房產，而業主對于房產的未來升值空間保持了較高的預期，因此，北京市建委的措施并沒有給這部分業主帶來太大的心理波動。
成交價格或將上漲

　　“由于新增經濟適用房將實現封閉性運作，存量經濟適用房將以無法復制的優勢成為‘香餑餑’，這將引發買賣雙方心理的變化。”金育松認為，由于賣方心理預期走高，可能將造成滿五年二手經濟適用房掛牌價走高；而賣方的惜售現象及買方購買心理預期增強，都將影響滿五年二手經濟適用房成交價格走高。

　　近期由于受政策影響，經濟適用房市場一波三折，再加上“不回購”政策影響賣方對房價心理預期的增強，買賣雙方將經過一番拉鋸戰，暫緩交易將導致短時間內二手經濟適用房成交量下降。

　　回購操作問題多

　　“我是贊成對過去和新建的經濟適用房上市進行差別‘管理’的。”中國管理科學研究院研究員李開發接受中國經濟時報記者采訪時指出，對于已購經濟適用房業主來說，在城市化進程中，住房有了巨大的增值空間，能否允許讓業主獲得轉讓增值的利益？

　　李開發坦承，這個問題比較復雜。從當初購房時的合同來說，政府與購房戶沒有約定轉讓條款，政府單方對業主轉讓住房做出規定，有違經濟合同法精神；從政府當初經濟適用房的優惠政策來看，似乎增值部分讓業主擁有也不合理。

　　他說，業主轉讓住房是自己的權利。住戶隨著經濟條件的改善，換一個較為寬敞的住宅未嘗不可，因此轉讓在情理之中。雖然在事實上，是兩種人購買了經濟適用房，一種是符合條件的，一種是超過規定，屬于條件較好有可能屬于非中低收入階層的人，但是，如果對規定加以苛求，增加多少審查的關口，其實并沒有多少實質性用途。

　　因為制度確實是很單一，根本管不了那么多。即使超標一些，其實無非是多征稅，但是多征稅，購房者就不公開出售了，換一種方式，根本不過戶，以合同方式確認。合同是一種保證，款付了，原來的業主成了名義業主，后來的業主成為事實業主，只不過是房產證未過戶而已。

　　所以，建議不要苛求已經售出的經濟適用房。追溯過去只會有價無市，不如劃段管理，過去的趕緊出臺政策清理完畢，從現在開始的新的保障房認購戶按新辦法管理，才有可能便利操作，否則政策就會成為一紙空文。

　　李開發也指出，就經濟適用房回購制度而言，其可操作性存有諸多漏洞。“首先是回購房的價格問題怎么掌控？”李開發認為，如果定高了，回購成本太高，政府要出財政補貼；定低了，業主不愿意，這兩種情況都會讓政策難以操作。金育松也表示此次經濟適用房的“新政策”中，“新建”的概念需要明確，新建和銷售的時間節點十分重要。

　　“如何進行封閉性運作？關于新購買經濟適用房的用戶，制訂相關政策時要完備。”李開發指出，比如說享受對象，目前來看，對象的界定方法不嚴密，多次突出拆遷戶，忽視其他類型。從經濟適用房的發展歷程看，我們在制訂政策時要特別謹慎，特別注重可操作性。比如，購房后的監管。過了一定時間，原來的經濟適用房的住戶，可能條件好了，人口多了， 要調換住房，怎么辦？能否調整到大一點戶型的經濟適用房居住，這是一種情況。

　　另外一種，有了一些積累，自己購買了商品房，但是如果政府回購價比當時商品房的價格低了許多，業主就可能不會主動地交還政府，因為可以用來出租，收入比交給政府回購效益好得多。

　　李開發認為，如果政府的監控沒有確切的辦法，政策也會流于形式。而且，如果有這個監控的辦法，還需要有獎罰措施，并且要寫入購房時簽訂的合同里面。因為作為合同，不能由一方單方面修改，然后要求對方承認。所以，政府相關部門要研究經濟規律，精通經濟法規，按規則辦事，在現有的法律框架里辦事，合規、合法、合情合理。未來的經濟適用房封閉性運作，要在運作細則方面下功夫，規范操作，規范監管，才能收到好的效果。

　　李開發還指出，北京目前的經濟適用房管理辦法對北京作為國家首都的城市定位考慮得不夠，對作為中外經濟貿易窗口的位置考慮得不夠，對發展高科技事業、引進國內外專業型人才、技術人才、管理類人才方面的住房政策考慮得不夠，比如在引進人才政策與住房政策的許多方面，特別是與經濟適用房政策就相當不銜接，應當及時加以補充。

　　關于經濟適用房的數量，李開發認為這是個非常核心的問題。他說，1998年國務院精神，是保障類住房(即經濟適用房)應占70%，這么多年來，這個比例未到1／10，近兩年只有4%左右，而且分配得也不怎么公正，許多富有者搶走了窮人的“救濟糧”。所以，數量與分配是最重要的問題。他認為應擴大保障房的供應數量，保障房應占到整個住房建設總套數的40%以上，而且要限定供應年數，不要讓老百姓長期等待，最后變成“只聽樓板響、不見人下樓”的空喜歡。

　　“經濟適用房是關系到眾多老百姓的切身利益的問題。”李開發最后對記者表示，希望北京市建設主管部門通過聽證會的形式來集思廣益，更多地傾聽廣大專家與百姓代表的建議，把經濟適用房政策實實在在地制定好、落實好。