隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源成為企業(yè)的第一難題。在銀根緊縮、信托受阻的情況下，求助于借殼上市和民間游資，正成為開發(fā)商新的融資出口，弱肉強食的兼并也在房企的此輪整合中激烈上演。
    資金鏈調(diào)整：銀行淡出
    主持人：此輪調(diào)控對開發(fā)商資金鏈的影響主要集中在哪些方面？
    嘉賓：以前開發(fā)商大多采用的都是直接融資，錢從銀行貸款而來。包括從土地環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)到最后的銷售環(huán)節(jié)，都和銀行有相關(guān)密切的關(guān)系。但是隨著今年銀行系統(tǒng)貸款任務(wù)的提前超額，貸款發(fā)放速度肯定要下調(diào)，全國范圍的房地產(chǎn)信貸進一步緊縮，這就使開發(fā)商已經(jīng)非常緊張的資金鏈更加{TodayHot}危機重重。
    從銀行的角度看，他們是矛盾的。銀行首先要顧及宏觀調(diào)控大局，而且隨著各大銀行上市，他們對貸款隱性風(fēng)險的考慮就更多。于是在利益至上的金融競爭市場上，銀行卻無奈選擇了淡出樓市。
    為了改變銀行在房地產(chǎn)融資中一支獨大的局面，各類與房地產(chǎn)金融相關(guān)的產(chǎn)品確實也在積極開發(fā)中，包括債券融資、投資基金、信托等多種形式應(yīng)運而生。但是，在近期，被開發(fā)商寄予厚望的信托已經(jīng)暫停，REITs模式也在香港受阻，于是我們看到大量開發(fā)商轉(zhuǎn)向股市和民間資本尋求資金支持。
    各路資金“嫌貧愛富”
    主持人：各路場外資金在選擇投資方向時，有什么一致的特征或標(biāo)準(zhǔn)嗎？
    嘉賓：從去年開始，大型開發(fā)商要么積極籌備香港上市，要么發(fā)債，要么聯(lián)合海外投行和基金，進行翻天覆地的融資模式轉(zhuǎn)型。但{HotTag}是，無論是此前的房地產(chǎn)信托、REITs，還是目前的股市、民間游資，選擇大型開發(fā)商而不是中小型企業(yè)是他們主要特征。畢竟，大企業(yè)的風(fēng)險控制能力強，運作相對規(guī)范。
    有一個消息是，明年將要上市的江浙房地產(chǎn)公司很多，但這此企業(yè)均實力不俗，在全國排名屬于前15位之列。
    而且隨著資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的試點，明、后兩年這類產(chǎn)品也將對房地產(chǎn)融資產(chǎn)生影響。但前提條件仍然是從大的開發(fā)商、開發(fā)項目開始。
    因為IPO上市要求較高，一些規(guī)模有限的開發(fā)商于是選擇了買殼上市的方式，這就是為什么最近一年中，30幾家房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)被注入上市公司的原因。但是，應(yīng)該看到，即便是借殼，這著中等規(guī)模的開發(fā)企業(yè)同樣實力不俗。
    民資：以借貸變相回歸樓市
    主持人：民間資本目前對房地產(chǎn)市場的態(tài)度如何？
    嘉賓：房地產(chǎn)市場的民間資金最大數(shù)量集中在江浙一帶，資金量相當(dāng)龐大，畢竟經(jīng)過20多年的改革開放，民間聚集的游資估計已經(jīng)達到二千多個億。過去幾年，很多民間資本在上海投資房地產(chǎn)。從2003年開始他們有序地退出市場，并在2004年的下半年悄悄地進入了北京。北京市場目前的火熱實際上與這批游資關(guān)系密切。
    目前，這批資金正以高利息貸款的方式變相回歸樓市，他們以回報為重要考核點，并對風(fēng)險要求控制得更加嚴格。這些資金的特點是到位迅速，但利息相當(dāng)高。而很多問題開發(fā)商受到各種融資渠道的拒絕，都在轉(zhuǎn)而求助這些民間資本。但是，即便是投資房地產(chǎn)實體，他們也很少操作10%以下的回報率項目，另外，目前最大的民間資本也已經(jīng)在尋求買殼上市的途徑。