閑林和老余杭兩大核心值得暢想

●閑林板塊大約有15個樓盤，在售房源豐富。因受宏觀調控、房產稅收政策和配套問題等因素影響，目前，閑林公寓的均價已回落到了4500元/㎡左右，排屋在7000元/㎡，區域內行情低迷。

●老余杭板塊價格從4000元/㎡到4500元/㎡不等，居住比閑林便利，房價比閑林更底，配套比閑林成熟。而隨著文一西路的通車，老余杭的房產由此進入一個新紀元。但缺少品牌開發商，老鎮的改造難度大。　 {TodayHot}

閑林板塊交易平淡價格回落

閑林板塊主要從繞城高速以西算起，沿02省道兩側，一直到老余杭的加油站，包括閑林鎮、五常鎮、倉前鎮等，大約15個樓盤。從透明售房網上看，閑林樓盤的銷售情況平平淡淡。

翡翠城·紫荊苑5月15日領出預售證，共62套房源，迄今還剩50套；庭院深深3月27日開盤時的419套，目前還剩210套；竹海水韻5月15日開盤時有487套，至今只賣出了67套；岸上藍山去年5月推出的204套房源，到現在還有113套…… {HotTag}

如今，閑林自翡翠城之后的項目，小高層、高層越長越高，除西溪山莊外，純排屋項目屈指可數。5月份以前區域內房價一路攀升，3月初閑林山水的小高層、盛世嘉園二期第一組團的開盤均價達到了5500元/㎡的最高點，5月初翡翠城一期開盤受到了購房者瘋“搶”，二手房成交價也一度接近6000元/㎡。

而目前，據余杭房地產協會統計，閑林公寓的均價已回落到了4500元/㎡左右，排屋在7000元/㎡。

之前因為沒有上透明售房系統，銷售情況都是各家開發商說了算，如今這真實的數據著實有點觸目驚心。

一手房市場如此，二手房市場亦然。9月初，閑林某樓盤的一套房源掛出了3995元/㎡的出讓單價，房東大有揮淚大甩賣的架勢。然而據一位經紀人介紹，盡管房東揮淚，閑林一帶二手房的成交并不活躍，接盤者寥寥。

排屋等低密度住宅是閑林區別與其他板塊的優勢，如桃花源可以說是杭州別墅的扛鼎之作。也許只有開發大眾房產項目，整個區塊才有可能火起來。因為此前的2004年底，爵士風情、盛世嘉苑的多層低價公寓便遭到了排隊“哄搶”，與其說去年翡翠城進駐閑林、去年初留下鎮土地出讓拍出7000多元/㎡的樓面天價推動了閑林的紅火，還不如說是因為閑林定位的改變造成了其熱銷，使得閑林成為去年杭州樓市上漲最快的區域之一。試想，如果不是閑林推出了低總價、小戶型的普通住宅，不論周圍房價是漲還是跌，又有多少人能承受別墅、排屋的總價呢？

昨日的火爆仿佛還在眼前，可眼下區域內行情如此低迷，不得不讓人欲探問其究竟。

宏觀調控對閑林房產觸動很深

宏觀調控的影響，對閑林房產的觸動很深。一直來閑林房產市場不溫不火，直到去年3月才熱起來。然而，去年5月后隨著宏觀調控的深入，其剛燃起的熱情很快被撲滅了。此后開盤的各大樓盤紛紛陷入緩銷甚至滯銷，再加上6月份通過的杭州地鐵規劃的站點設計將閑林排除在外，同時其他板塊降價等優惠動作頻出，本來就有配套硬傷的閑林在失去了價格優勢后，板塊競爭更加無優勢可言。

岸上藍山是率先降價的，但從網上數據看，岸上藍山的降價并沒有給樓盤銷售帶來多大的利好，去年推的400套房源，現還剩273套。翡翠城的高價也開始讓越來越理性的購房者望而卻步。相對而言，西溪山莊、瑞城等高端項目受到的沖擊較少，這與其排屋、別墅的稀缺性有關。

房產稅收政策曾困擾閑林房產

之前閑林二手房市場降溫，另一個原因就是余杭地區的二手房轉讓比杭州其它地區要多交2%的個稅。

現在閑林已交付的有閑林山水和爵士風情，由于當年投資客居多，再加上配套等客觀因素，這兩個樓盤空住率很高，在各中介公司掛牌的不少，揮淚大甩賣的也不乏其人。像爵士風情一套5樓的房子，192㎡，掛牌價75萬元，單價僅3900元/㎡左右。房東當初買的時候還有3%的契稅、房屋維修基金以及多年下來的貸款利息等，這樣的價格能保本就不錯了。問題是買家還要加上5.5%的營業稅、3%的契稅以及2%的個所稅，如此高的稅負又有幾個買家敢接手呢？

8月1日開始在杭州全市范圍內增收二手房轉讓個人所得稅，這反而對余杭地區是個利好。盡管杭州主城區實行的是轉讓差額的20%或轉讓全額的1%的稅率，余杭區仍舊實行轉讓全額的2%，但這個差距無疑縮小了。

配套問題是閑林板塊的一個硬傷

缺乏配套其實是閑林板塊競爭力不強的又一因素。按照政府對閑林區域的配套規劃，02省道南面為規劃區主中心，用地以行政辦公用地、商業金融用地、廣場、文化娛樂為主，北面沿和睦路規劃為副中心，以大型超市、醫院、商業金融、旅游服務為主，功能定位十分清晰。

但是，這些規劃需靠開發商出錢來實施。“雞生蛋、蛋生雞”的矛盾解決起來其實不難，就是開發商讓利聯合做配套。宏觀調控讓區塊回歸理性，購房者下單越來越謹慎，眼光越來越挑剔，一些配套好、價格合理的區塊仍舊能得到購房者的認同。閑林的開發商也開始靜下心來，重新審視自己。

“現在的大工地，未來的新城西”，這是關于閑林最美麗的暢想。對于這個暢想的實現，西溪山莊、江南春城、新明半島在做，其它樓盤或多或少都在做。

閑林第一個獨立的、以家居建材為主打的大型商業項目宏豐家居城已于數月前動工，并將在近期推出第一批商鋪。另外沃爾瑪山姆會員店也將落戶五常。西溪山莊規劃了3萬㎡的步行街，現在已經啟動。隨著明年底02省道高架的建成通車、高教路等各支路工程的推進，沃爾瑪、宏豐家居城等一系列商業配套的跟進完善，閑林板塊的元氣有望逐漸恢復。

文一西路拉近老余杭與主城區距離

以前，老余杭一直在閑林的身后，老余杭與閑林的關系都處于被動，難以形成競爭優勢。一則路途更遠，二則現有的小鎮配套不足以滿足人們日益都市化的需求，三則至2004年底兩地的房價相當，而老余杭缺少知名的品牌開發商和大盤。老余杭樓盤主要分布在鎮南新區，從透明售房網上看，老余杭的價格從4000元/㎡到4500元/㎡不等，很多樓盤如南湖麗景等已進入銷售尾聲。

現在，老余杭終于從幕后走到了臺前，這緣于文一西路的開通，緣于“麻雀雖小、五臟俱全”的配套，緣于比閑林更低的房價。

今年4月初，文一西路延伸段正式通車。如此一來，老余杭距主城區的距離一下子縮短了，其樓盤如今被納入城西近郊樓盤的范疇。老余杭過去一直給人的感覺是地處郊區，非常遙遠。其實按照地圖上的直線距離來看，老余杭與杭州西部樓盤的聚集區只有約5公里，然而兩者為何難以溝通？主要是因為文一西路到蔣村就斷了，交通上的斷層，造成了心理上的斷層。即便老余杭有著絕佳的景觀資源優勢、成熟的生活配套優勢、低廉的房價和生活成本優勢，卻因為交通阻礙了人們前去居住的腳步。

然而，一條路的修建往往能改變一個區域樓市的命運。隨著文一西路延伸段的貫通，以及連接留下、閑林、老余杭的02省道的改建，為老余杭的房產帶來新的機遇，大杭州居住圈版圖將向西擴大，城西的概念擴大了。而老余杭鎮作為兩條快速路的交匯點，老余杭的房產，由此進入一個新紀元。

根據杭州市總體規劃，余杭組團涉及余杭、閑林、中泰、倉前、五常等鎮鄉(管委會)區域，規劃人口將達40萬人。目前，僅正在開發的房地產項目就達50多個，總建筑面積611萬平方米，建成后，幾年內居住人口將達15萬。

老余杭原是余杭市的市政府所在地，各類配套齊全，不乏高檔設施和娛樂場所，配套主要集中在主干道禹杭路上，另外南渠街(古街)也是一大熱點。而目前正在開發的新西湖無疑將為老余杭的配套錦上添花。

房產開發呈多產品類型局面　　

●供應量在2000套左右。良渚板塊多層公寓戶型面積以120㎡-140㎡為主，總價在50-70萬元；塘棲組團銷售價格低，為3500-4000元/㎡。

●良渚板塊目前多層、小高層、排屋、別墅均有供應。塘棲組團因價格較低、環境宜人且配套較好特別吸引老年自住購房者。

這兩大組團，目前的供應量在2000套左右。良渚組團在開發樓盤并不多，有良渚文化村的竹徑茶語、北秀藍灣、良渚十六街區等，因位于三墩的親親家園在行政區劃上屬于余杭區的良渚，這無疑加大了良渚的供應量，僅親親家園就有539套在售房源。

良渚板塊的房地產開發目前呈多產品類型局面，多層、小高層、排屋、別墅均有供應。板塊內的多層公寓戶型面積以120㎡-140㎡為主，總價在50-70萬元，符合目前市場的消費主流。

塘棲組團包括塘棲、崇賢和仁和等，之所以吸引杭州購房者，一方面價格較低、環境宜人；另一方面，這些近郊小鎮“麻雀雖小，五臟俱全”的配套是自住型購房者特別是老年購房者購房的重要前提。目前該組團在售房源400余套，在售樓盤有水榭花都、清合嘉園等，銷售價格在3500-4000元/㎡，甚至更低。

四大組團納入余杭透明售房網

杭州房產信息網開通已經一年多了，給廣大市民上網瀏覽房源、了解情況帶來了很大的便利。除了杭州上網的八大區域外，余杭區現在到底還有多少房源、銷售情況如何，一直是個謎。如今，這些問題隨著余杭區房產信息網(http://www.yhfc.gov.cn)的開通迎刃而解。

經過1年多的建設，余杭區房產信息網于8月31日開通，購房者與房產商之間的信息不對稱問題將得到有效解決。正如余杭區副區長樓建忠所說，現在開通余杭區透明售房網，是為了更好地貫徹國家對房地產行業的宏觀調控。此前，余杭房地產市場中確實存在信息不透明、交易不規范、惡意炒作等影響樓市健康發展的不利因素，透明售房網的開通將為規范房產市場秩序起到較好的作用。

據悉，為保證透明售房網數據的準確性，余杭區各樓盤的銷售量按照預售證和預售合同為依據，今年發放的57張預售證上的樓盤都已經納入到透明售房網上。去年發放的100多張預售證，如果可售房源多于50套都必須納入了透明售房網。在今后網站運行過程中，根據需要逐步完善數據。

從網上數據看，今年1-7月，余杭區交易套數5366套，交易面積為77.86萬㎡，銷售均價為4834元/㎡，新批住宅面積達到了76.5萬㎡。

從透明售房網開通的第一天，記者看到，納入余杭透明售房網的樓盤分臨平副城、余杭組團、良渚組團和塘棲組團四大組團，共有8722套可售房源，相當于杭州主城區可售房源的1/2左右。四大組團中又以閑林、老余杭板塊為核心的余杭組團存量最大，共有3876套可售房源，占總量的44%。通過四大組團的行情分析，廣大購房者可以對余杭樓市有一個較為詳盡的了解。

余杭樓市中流砥柱

●作為一個獨立且成熟的副城，房地產開發分四大區域，其中城南區品牌房產集結，是今后臨平房地產潛在供應量最大的區域。

●網上在售房源1730套，成交均價5375元/㎡。沃爾瑪入駐，吸引不少外地購買者。目前成交量居余杭全區之冠。

與余杭區的其它幾個區域相比，臨平是一個獨立且成熟的副城。臨平目前網上在售房源1730套，從透明售房網上看，8月31日，余杭區成交39套、預定19套，其中臨平的保元澤第就預定了15套；9月1日成交29套、預定24套，臨平就成交了10套，成交均價5375元/㎡，東海·水景城預定了20套。臨平的成交量是整個余杭區的中流砥柱。

按照行政劃分及目前房地產的開發狀況，臨平大致可分為四大區域，即城中區、城南區(南苑)、城北區(開發區)以及星橋區域。城中區屬于老城區，幾乎沒有什么項目。城南區主要以人民廣場為中心，向南與東發展，因為與杭州臨近，開發水平比較高，像綠城·臨平桂花城、華立·東方俊園、東海·水景城、保元澤第等杭州購房者耳熟能詳的樓盤都集中在這里，是今后臨平房地產潛在供應量最大的區域。城北區在開發區成立后，房地產市場得到了迅速發展，目前在開發的有E世紀城市花園、格之林花園等，引起了越來越多的臨平人尤其是新臨平人的關注。星橋區域主要以天都城這一大盤為主。

臨平房產開發主要依靠當地的購買力，近期隨著臨平各項配套的完善如沃爾瑪的入駐，吸引了不少杭州主城區以及外地人購買。

作為余杭區的行政中心，也是一個獨立的商業副中心，較大的有大紅鷹、利群購物中心、中都廣場等。從消費群體看，除臨平本地居民外，由于地理位置靠近，周邊地區如喬司、塘棲、星橋等地的居民，已形成在臨平購物消費的習慣。今年初，沃爾瑪將臨平作為進軍杭州的第一站，更是給臨平的房產帶來了巨大的利好。沃爾瑪相關負責人坦言，臨平與其它區塊相比，最大的優勢在于是一個成熟的區域，在這一區域進行商業運作，所需培育期較短又較具競爭力。