在過去的這一年，沒有哪一個問題比房價更讓人關注。從一系列宏觀調控政策看，中央政府已經清楚地認識到政府必須承擔起調節房價的責任。住房不同于一般商品，從一定意義上說，它反映著公共產品屬性，這一屬性要求政府必須在一定程度上參與其供給活動。《聯合國住宅人權宣言》稱：{TodayHot}“有環境良好適合于人的住處是所有居民的基本人權”——顯然，住房問題是具有明顯政治色彩，不能完全交給市場解決的問題。政府干預商品房的價格，就是在調整社會利益，保證社會公平。

    無論從理論還是實踐的角度看，要想不破壞房地產市場的經濟生態，又能夠做到“居者有其屋”，政府在“一手托兩方”的情況下，就必須考慮把市場與保障有效地分離開來。在七部委調控房地產市場的聯合發文中，能夠體現這個精神的第六條，即要加強經濟適用房建設，完善廉租房制度，恰恰被人們忽視了。作為一種保障制度，經濟適用房和廉租房的大規模建設，必然會制約房價的高漲，但其發揮作用的前提，取決于地方政策導向和財力，所以落實起來就并不那么容易。

    必須承認，正是廉租房、經濟適用房這類保障性住房的緊缺，才使得大量實力不濟，但住房需求強烈的中低收入階層，被裹挾進市場，{HotTag}致使房市整體供求仍偏緊，房價攀升。中低收入家庭購買經濟適用房，最低收入家庭由政府提供廉租住房，其他高收入家庭購買市場價商品住房——這個設計，要求政府保障低收入家庭的住房，通過加大經濟適用房的投放規模，來平衡房地產市場。

    中國城市化已經進入加速發展期，隨著居民收入的增加，住房需求的旺盛，發展房地產市場無可非議。我贊成供求關系決定房價的理論，但越是在這種情況下，越要強調政府的社會保障職能。遺憾的是，在經濟適用房的建設之初，人們并沒有真正認識到政策的核心，是解決約70％城鎮中低收入居民的住房問題。國家政策的另一個初衷，是擴大內需，拉動經濟的增長。這就使得當時的建設標準、銷售對象沒有限制，人員審核不太嚴格，出現了高房價、大戶型、高收入階層也投機購買的突出現象，使經濟適用房變了味。

    而廉租房的建設，在整個房屋結構中，又占了極少的比例，完全無法滿足需求。實際上，許多國家和地區都制定帶有保障成分的公共住宅制度，美國稱之為“社會住宅”，新加坡叫做“政府組屋”，香港地區叫做“公房”，這些性質都與我們的經濟適用房相類似。美國的一個城市或鎮，常常必須有一定比例的住房是經濟適用房。達不到這個線，就會受各種懲罰；新加坡，目前的“政府組屋”占全國住宅的比例，高達80％以上。

    在中國大中城市，用商品房來滿足30％的人的市場化需求；通過建經濟適用房、廉租房，來解決70％的人的基本住房問題，是非常必要的。但事實上，我們現在經濟適用房和廉租房的比例，遠遠沒有達到這個比例。地方政府在建經濟適用房的問題上，沒有積極性，主要是經濟適用房需要政府貼錢建設。據統計，在土地實行評估價時，北京、上海等城市每建1平方米的經濟適用房，政府平均收益要減少500元左右；實行土地“招拍掛”之后，每建1平方米的經濟適用房，政府將減少收益1000~1500元。加上我們現在對政府職能的定位上，沒有強化公共服務職能，使得地方政府只會單純地從經濟發展上考慮問題。建經濟適用房，要政府自己掏錢；建商品房，政府有利可圖，兩相比較，何去何從？

    實踐證明，加大經濟適用房、廉租房的投入量，對房地產價格的平抑有著重要作用。北京房地產市場價格比上海晚起飛兩年，一個很重要的原因，就是“天通苑”、“回龍觀”等大型經濟適用房小區起了作用。

    在抑制房價上，建不建經濟適用房是一個問題，如何分配又是一個問題。毫不客氣地說，現有的經濟適用房分配方式并不合理。規定年收入6萬元以下的人才能購買，6萬元以下到底算不算中低收入值得研究；6萬元以下的人，是否就能買得起經濟適用房也需要研究；怎樣準確甄別中低收入人群的真偽，更值得研究。公正地說，在眼下，政府有政府的難處，北京市是最早實行經濟適用房資格審查的城市之一，可是由于個人收入信用體系還沒有真正建立起來，對申請購買經濟適用房進行資格審查，就非常困難了。

    另外，把經濟適用房的選址全部退到郊外，雖然對疏散中心城市人口，改善交通有幫助，卻會出現新的諸如就業機會降低、區域類人口素質低于社會平均水平等問題，引發新的社會矛盾。加大經濟適用房和廉租房的投入量，同時也會帶來城市人口素質結構以及城市對人口增長的承受力問題。這些，都需要政府通盤考慮。

    能不能通過政府保障的形式來解決在住房問題上的社會公平，是衡量責任政府的一把尺子；是不是加大經濟適用房和廉租房的建設力度，考驗著政府想不想真的平抑房價。