“今年二手房市場呈現出了明顯的價量背離現象，交易量增幅很低，而價格增幅很大。”北京我愛我家房地產經紀公司的一位人士如此總結2006年的北京二手房市場。

    大多數中介公司都持這樣的判斷。他們認為，今年的調控政策在打擊投機投資性需求的同時，也壓抑了二手房房源的有效釋放，供小于求的矛盾進一步顯現，二手房價格應勢而漲。 {TodayHot}

    房源吃緊刺激供求矛盾

    “盡管今年的房地產調控政策顯示出了結構性調整的特點，但仍避免不了‘一人得病，全家吃藥’的‘一刀切’。本意是控制投機性、投資性需求的政策，最終打擊了正常的供給和需求。”一位長期關注房地產市場的北京科技大學某教授如此認為。

    “我愛我家”統計顯示，供不應求的緊張局面在加劇。北京二手房市場整體供求比維持在1：5左右，個別熱點區域、個別價格區間的供需比達1：10。其中，30-50萬元區間的房源始終占據著市場交易的主體地位，其供需比約為1：5.5；50-70萬元之間的房源供需比約為1：4.5。 {HotTag}

    我愛我家市場研究中心的一位專業人士分析，房源無法有效釋放是刺激供求關系緊張的重要原因。“征收營業稅、個稅、土地增值稅在打擊投資性需求的同時，也在一定程度上制約二手房市場的正常交易，致使房屋交易成本上升，從而使不少業主‘惜售’或‘由售轉租’。”他還認為，在交易成本增加的情況下，再加上北京新房住宅價格明顯高于二手房價格，這使不少要通過賣二手房來實現自住升級的業主選擇了暫緩出售。據該公司統計，約六成的業主出售二手房是為了購買一手房自住。

    但在房屋持有成本相對很低，而出租收益率頗高的情況下，一些業主繼續看好北京樓市，想再等房屋升值，這也影響了房源的釋放。

    北京市鏈家地產的統計顯示，11月北京二手房成交6645套，比去年同期的7331套下降了10%。“我愛我家”預測，今年全年總交易量為76000套左右，同比增幅約為8%，這一數字將創出2000年來年增長率的歷史最低。

    二手房均價逼近9000元/平米

    成交量在下降，但房價卻在上漲。供不應求的緊張局面，再加上稅費成本向房價轉移，北京二手房價格漲幅明顯。11月二手商品房掛牌均價比上月上漲了200元每平方米。

    21世紀不動產房地產經紀有限公司北京區域市場部的統計顯示，11月份，北京二手商品房掛牌均價為8603元/平方米，向9000元逼近，較10月份每平方米增長200元。其中，朝陽公園等熱點區域價格漲幅更是驚人地達到了2000元/平方米。

    “我愛我家”的數據顯示，前11月，二手房交易均價為6629.52元每平方米，與去年同期的交易均價5674.47元/平方米相比，上漲了16.83%；預計全年價格漲幅將達25%。

    “鏈家地產”市場總監金育松分析，二手房集中在城區，而新房開發已逐步郊區化了，“物以稀為貴”；此外，一系列稅費政策造成供求緊張和售房者成本轉移也推動了房價上漲。該公司的數據顯示，11月的交易均價達7813元每平方米，比上月漲了2.7%。

    “我愛我家”預測，由于各項稅費政策已基本落實，再加上中介行業的內部整頓等各方面因素，北京二手房價格漲幅明年將放緩，估計在10%至15%；而價格在50萬元以下、面積在90平方米以下的二手房仍將占據交易主導地位。