歲末年初，一則來自北京市交通部門的地鐵規劃消息令亞運村北８公里的立水橋樓市再傳利好消息——起點位于東直門的地鐵１５號線有望在“十一五”期間先行開工建設，它向北到三環后再向東北方向延伸，{TodayHot}并在望京地區分叉西向最終到達城鐵１３號線立水橋站。立水橋因此將成為地鐵５號線、城鐵１３號線和地鐵１５號線三條軌道線路的交匯點，交通優勢得天獨厚，這為該區域內的住宅、商業項目帶來了更大的升值空間。業內人士認為，軌道地產與商業的發展將開拓北京經濟一種新的路徑。

    記者近日來到京城首家雙地鐵上蓋商業——１３萬平米的國瑞崇外購物中心調查，研究發現：盡管地鐵５號線還未通車，但其與地鐵２號線的連通，必將圈定大量的人流，重新定義崇文門外商圈的核心特征；處于５號線與２號線交匯處的崇外購物中心將以地鐵口四周的漏斗效應和擴大了的消費半徑，聯合周邊新世界商場、搜秀城等各類商業的成熟資源，引發崇外商圈的升級，形成北京獨一無二的城市中心級地鐵商圈，其商業能力將輻射到整個東南板塊。{HotTag}

    地鐵與消費共同提升了其周邊的物業價值和商業價值。據了解，全球第三大超市集團“ＴＥＳＣＯ”及香港最大院線“百老匯”的率先簽約入駐，掀起了國瑞崇外購物中心的投資熱潮。軌道交通的便利性和高效性也會為國瑞崇外購物中心自身的Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ業態帶來所必須具備的龐大人氣。

    軌道商業潮流促成發展戰略聯盟

    中國城市規劃學會副會長、建設規劃專家柯煥章在接受本報記者采訪時介紹，一系列數據表明，軌道商業已經成為發展潛力最大、實用程度最高、抗風險能力最強的城市高效商業形式。縱觀國際大都市，據統計，紐約地鐵營運線路總長居世界首位，日客運量達到２０００萬人次，地鐵商鋪２００４年營業總收入超過１１５億美元；而倫敦等城市地鐵上蓋商業，其價格平均高于同片區、同等素質物業３０％以上。

    東京、香港、廣州、上海四地皆有運作成熟的地鐵商業模式。東京地鐵僅便利店２００４年銷售額３６２億日元，整個地鐵商鋪２００４年銷售總額約９８０億日元；香港地鐵總長雖然只有４３．２公里，但日客運量高達２２０萬人次，最高時達到２８０萬人次，地鐵商鋪２００４年帶來的經濟收入超過９６億港幣。而廣州、香港等地的地鐵沿線商鋪出租率為１００％。這些都是令開發商、投資者激動的數字。

    軌道商業在帶來滾滾財富的同時，因其發展迅速，逐步形成了特色鮮明的軌道商業圈。像北京地鐵１號線與２號線交匯處建國門、復興門都形成了商圈效應，２號線與１３號線換乘站西直門、東直門也在線路開通后呈現快速發展局面。還有東京的銀座、香港的中環等，皆因軌道交通帶來的巨大人流創造了商業神話。

    柯煥章表示，對于北京而言，軌道商業的發展同樣潛力無限。國際研究發現，軌道商業對周邊區域的地價以及商業提升比率，根據原有區域條件不同可達到５％－１０％。例如，北京城鐵１３號線于１９９９年底開工，開工當年和第二年，１３號線沿線物業平均升值１０％以上。２００２年下旬１３號線正式開通后，沿線居住物業以及商業租售均再次迎來較大幅度升值，平均漲幅２２％。而位于立水橋三軌交匯核心位置的東亞·奧北商街其商業價值的貴重更屬罕見，物業盈利能力可想而知。

    軌道商業的發展已經成為了城市發展的潮流和趨勢，乃至形成了政府和企業、商業企業和開發企業共同實現軌道商業發展的戰略聯盟。隨著北京２００８年奧運會的臨近，亞奧區域北端三軌交匯處的立水橋，由于交通等基礎設施的改善以及全世界的注意力經濟，必將成為軌道商業發展之中的一股強勢力量。

    區域商業中心從公交樞紐向軌道樞紐轉移

    中國商業地產聯盟副秘書長鐘鐵濱在接受本報記者采訪時總結了軌道商業的幾大特點：

    一是噴泉和漏斗效應形成人流、物流的集散地——人們像泉水一樣不斷從地鐵站出來，進入地鐵站或者軌道交通站時又像水向地漏里流一樣，形成了軌道商業呈點狀、線性分布，每一個站點都會集聚人氣、商氣，衍生出一些商業。

    部分傳統商業區的中心功能已經被軌道商業分流了，形成區域商業中心從公交樞紐向軌道樞紐轉移的趨勢。例如，在地鐵２號線和５號線的崇文門交匯處形成以國瑞崇外購物中心為核心的城市中心級商圈，在地鐵５號線、地鐵１５號線和城鐵１３號線的立水橋交匯處形成以東亞·奧北商街為核心的奧北新商業中心，在未來都是可以期待的。

    軌道商業能夠帶動周邊形成若干商業建筑和商業集群。上海“十一五”商業規劃中，將建成至少１０個以軌道交通為支撐的區域商業中心，軌道交通樞紐商業的發展被列為重中之重，軌道交通周邊商業地產項目將超過５００萬平方米，僅浦東地鐵東方站周邊就會規劃形成近８０萬平方米商業建筑集群。

    二是人氣與商氣互動。如國瑞崇外購物中心在Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ業態規劃上，特別設計了以“美味人生”為主題的地下一層和以“時尚驛站”為主題的地下二層，分別安排了影院、精品餐飲區和大眾品牌區，與地鐵站巨大人流直接連通，而“循循善誘”地在購物中心的一、二、三層分別布置了國際時裝品牌、高品位時尚品牌和休閑、美體、化妝品牌。

    三是立體化。無論是在地上的地鐵線還是地下的地鐵線，在同層就會形成商業。如位于立水橋三軌交匯首站的東亞·奧北商街通過緩坡布道、扶梯、連廊等建筑交通元素的布局應用，將人在一、二層之間傳統的垂直動線轉換為自然起伏的曲線，達到兩個首層的效果，并形成綜合性購物廣場。

    四是穩定性。軌道商業依附的軌道交通是政府投巨資建設的，是百年大計，不會輕易廢掉，這樣就有了人流的穩定性，而人流是商業經營的基礎。

    五是大眾化、時尚化。這是軌道交通所帶來的人流特點決定的，它不是高檔的，買高檔奢侈品不會擠到地鐵站來。如國瑞崇外購物中心地下二層的大眾品牌區，安排了咖啡店、品牌組合店、時裝、書店、藥店、洗衣店、眼鏡店、家居用品等業態就是出于這種考慮。過去人們是為消費而出行，現在變成因出行而購物，在軌道商業中人們的消費習慣也發生了變化。

    鐘鐵濱指出，正是由于軌道商業的以上特點拉動了周邊房地產升值。“就拿立水橋來說，即將通車的地鐵５號線、已經通車的１３號線及規劃中的地鐵１５號線在此交匯，使它成為京北唯一的軌道交通樞紐，再加上有像安立路這樣的貫穿朝陽區、東城區、崇文區城市腹地的三條公路干道，奠定了其作為城市副中心的基礎。受益于軌道交通的發展，立水橋區域正逐漸由綠色生態宜居區向集居住、商業等為一體的'奧北新商業中心'轉變。”

    香港太平洋國際集團投資顧問公司首席執行官賈臥龍對記者表示，立水橋區域的商業項目從軌道交通中獲益良多，軌道商業的發展更是形勢喜人。如１０萬平方米的明天商業中心，自２００６年６月入市以來，目前客戶簽約面積比例達到８４％；３０多萬平方米的龍德廣場吸引了家樂福、百安居等世界五百強企業簽約入住；位于兩者之間的東亞·奧北商街列踞立水橋三軌交匯的核心，距離換乘大站僅５０米，其最小１０平米最大不超過１３０平米的中小戶型商鋪，具有低總價、運轉靈活的優勢，相對于北京商業地產價值去年每平米漲６５００元、明天第一城商業價值每平米漲８０００元到１００００元，東亞·奧北商街的投資潛力更是非常巨大。

    業內人士認為，隨著奧運經濟帶來的巨大機遇以及區域交通、基礎配套的完善，北京的軌道地產與商業將創造出新的財富大道。