10月27日，在北京市某未封頂樓盤的售樓處，記者發現，已經不能像以前那樣隨便出入。該樓盤的開發商作出新規定，需要憑首付款發票才能入內。
　　本報26日刊發《未封頂樓盤不能辦個人住房商業貸款》的報道，在房地產界和金融界產生了巨大的波動，消費者紛紛向房地產開發商、銀行咨詢，甚至抗議。
　　北京市銀監局為什么會突然重申人民銀行121號文件？為什么限制的是9家股份制商業銀行而不是所有的銀行？{TodayHot}
　　到目前為止，北京市銀監局還沒有公開對此事作出任何說明，許多銀行工作人員也在進行猜測。
　　據了解，今年8月，北京市銀監局曾對在京商業銀行進行過一次個貸業務檢查，并稱發現了很多不規范的做法，于是就有了9月27日“房地產貸款風險情況通報會”。知情人士透露，在會上，北京市銀監局某處處長曾這樣解釋叫停9家股份制商業銀行辦個人住房商業貸款的原因：因為這9家銀行抗風險能力弱。
　　這似乎是一個冠冕堂皇的理由。在我國，股份制商業銀行共有12家，其中浙商銀行、恒豐銀行不在北京且實力弱小，交通銀行則被業內稱為第五家國有商業銀行。從業務量上看，國有四大銀行的存款和貸款占整個市場份額的50%左右，再加上交通銀行，這個數字達到66%。從這點上看，9家股份制商業銀行的抗風險能力確實沒有國有四大銀行和交通銀行強。
　　但北京市銀監局并沒有表示該項政策會對9家股份制商業銀行之外的其他銀行網開一面。畢竟，121號文件針對的是所有商業銀行。
　　事實上，早在2003年，人民銀行就發布了121號文件，明確規定，為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂的住房的個人發放個人住房貸款。然而，3年后的今天，北京市金融機構才開始實施這一規定。
　　沒有人解釋，央行的這項重要規定，為什么3年前發出，今日才開始執行。
　　央行報告：很多市場風險和問題都源自預售制度
　　2005年8月15日，人民銀行發布《2004中國房地產金融報告》稱，房地產開發資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”中也有30%的資金來自銀行貸款。以此計算，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。
　　該報告建議取消商品房預售制度，理由是“很多市場風險和交易問題都源于商品房的預售制度”。
　　此外，有數據顯示，2004年房地產企業自籌資金中僅有16%左右是房地產企業的自有資金，80%以上資金來自國內銀行貸款。從資產負債率來看，1997年以來房地產開發企業的資產負債率一直高達75%，北京房地產開發商的平均資產負債率甚至高達80%以上。
　　就在央行報告發布9天后，建設部新聞發言人就明確表態：商品房預售制度暫不取消。該新聞發言人稱，商品房預售制度是《城市房地產管理法》確立的一項制度。從10多年的實踐看，這一制度與我國國情是適應的，目前還不能取消。
　　不僅如此，該新聞發言人認為央行發布此觀點并不是很謹慎，取消預售制度會造成房地產市場的波動，這與國務院的方針不符。他覺得，央行出臺此意見事先應與建設部商討一下。
　　也許是因為需要事先同建設部商討，人民銀行至今還未公布《2005中國房地產金融報告》。
　　但在今年3月，在十屆全國人大四次會議上，全國人大代表、中國人民銀行南寧中心支行行長白鶴祥等33位代表聯名向大會提交議案，建議修改《城市房地產管理法》，取消商品房預售制度。
　　“從政策背后的理念、追求的目標和實際作用來看，央行和建設部的規定存在不相容的地方。”中國人民大學商法研究所所長劉俊海說，我們的宏觀調控在制度上有缺陷。
  　建設部：商品房預售與封頂與否無關
　　在121號文件正式執行之前，商品房預售證與銀行按揭直接掛鉤。也就是說，商品房只有拿到了預售證，商業銀行才可以為買房者提供貸款。121號文件讓二者脫鉤。
　　“既然建設部門允許這個項目進行預售，為什么又不讓做期房的房貸業務了呢？”樓市分析專家李小寧說，現在開發商處于兩難境地。一方面未封頂樓盤的開發商手里握有預售證，另一方面絕大多數購房者都需要貸款才能購房，而銀行恰恰停止了對未封頂樓盤的個人貸款發放。
　　那么，什么樣的樓盤才能夠取得預售資格？未封頂樓盤預售是否符合規定？
　　記者找到了《城市商品房預售管理辦法》，這項1994年制定并先后于2001、2004年修訂的部門規章，是這樣對商品房預售資格進行規定的：
　　(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
　　(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
　　(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
　　從這三條來看，并未涉及樓盤封頂與否。也就是說，樓盤不封頂，并不意味著不能銷售。
　　其實，對于商品房預售條件，全國各地的規定并不完全相同。深圳市于2005年7月作出規定，多層(7層以下)商品房項目必須完成結構工程并封頂才能預售，高層(7層以上)商品房想要預售則必須完成2／3結構工程。但在北京市建委規定的辦理商品房預售許可證應提交的10份材料中，缺少對于封頂問題的規定。
　　記者在北京了解到，如今許多拿到預售許可證但房屋尚未封頂的樓盤，都暫停與買房者簽訂合同，只要求購房者交一定數額的定金，“大概要一兩個月后才簽訂合同。”
    專家：預售制度是房地產業的萬惡之源
　　“商品房預售制度是房地產業的萬惡之源。”中國人民大學商法研究所所長劉俊海這樣評價商品房預售制度。商品房預售制度制定于1994年，當時國家對于發展房地產行業還沒有經驗，各地的開發商一哄而上，但資金不足。制定這個政策就是為了解決開發商融資難的問題。
　　劉俊海認為，商品房預售的時候，消費者對房屋情況、產權狀況甚至開發商的履約能力都不清楚，在這種狀況下就掏錢買房，風險非常大。
　　無獨有偶，中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容也曾在一篇文章中提到，商品房預售制度為房地產開發商利用制度缺陷掠奪社會財富、民眾財富制造了可乘之機。
　　在這篇文章中，易憲容認為，這種制度成了房地產開發商“空手套白狼”式地獲取暴利的主要途徑。“這種方式不僅讓房地產開發商投入成本低、投資金額少，而且也可以讓房地產開發商將開發風險完全轉移給消費者和銀行。”
　　在樓市分析專家李小寧看來，我國目前對房地產行業缺少執行監管，“有些開發商連施工證都沒有拿到就能先拿到預售證。”
　　李小寧覺得，我國房地產行業就是一個巨大的黑洞，牽扯方方面面的利益。“各個部門都有利益在里面，房地產市場就像眾多部門共同捧著的一塊玉，一旦有人松手，玉碎了，大家都得不到。”李小寧這樣解釋為什么中央的政策在執行的時候總是困難重重。
　　“從拿地開始到建樓，開發商需要過30多道關，蓋30多個章。”李小寧說，每一道關都需要打點，用錢來擺平已經成為這個行業的習慣。大家都說這個行業有暴利，但如果沒有暴利，開發商根本不可能擺平這么多的關口。
　　中央對于房地產市場的調控政策不可謂不多，但到了地方會完全走樣，就是因為各方面都有利益糾葛。“比如說土地，北京市真正掛招牌的土地非常少，大部分都是以前協議出讓的，而這些協議出讓的土地能批下來都跟某些個人、集團、機構有很大關系。” {HotTag}
　　普通人也在通過網絡表達自己的看法。10月26日，搜房網掛出了一個“未封頂項目不得辦個貸”的調查，截至記者發稿時，已經有6萬余名網友參與。調查顯示，90.56%的調查對象對“未封頂項目不得辦個貸”投了贊成票，87.41%的人表示此舉對開發商的政策沖擊最大，更有67.09%的人認為此舉帶來了利好消息，會使房價下降。