２００６年的北京住宅租賃市場延續了２００５年的紅火，隨著２００６年國家一系列調控政策的頒布，部分二手房業主避稅轉租，極大地豐富了市場中房源的供給。同時，“奧運效應”和老城改造舊城拆遷所帶來的新的租賃需求，再加上與日俱增的外地來京求學、務工、經商人群，{TodayHot}使得市場中的有效需求不斷增加。“我愛我家”的統計數據顯示，供給、需求的同步增長使得２００６年北京房屋租賃市場總體成交量比前年同期增長９％左右。

　　２００６年是極為不平凡的一年，營業稅新政、強征個稅、“住宅禁商”、“限外令”、開征土地增值稅等地產新政相繼出臺，在大供給與大需求的共同影響下，北京的住宅租賃市場一路上揚。隨著中國入世效應的進一步釋放以及２００８年北京奧運會的臨近，這些政策的影響也勢必波及到２００７年的住宅租賃市場。日前，“我愛我家”的置業專家詳細介紹了北京住宅租賃市場的特點和變化。{HotTag}

　　２００６年房源供需量持續上升

　　２００６年是國家用稅收手段調控房地產市場的重要一年，營業稅新政、強征個稅、土地增值稅相繼執行。記者從“我愛我家”相關統計數據了解到，受２００５年５至７月成交的大量合同集中到期的影響，２００６年５至７月市場中的房源集中放量。同時，６月１日執行的營業稅新政，迫使部分二手房業主避稅轉租，推動了５至７月房源供給量的持續上升；８月１日強征個人所得稅適逢傳統求學旺季（６至９月）的到來，致使原有的購房者猶豫觀望，也推動了８月份的租賃市場總體客戶需求首次超過了市場供給水平，棄買求租的現象在北京的住宅租賃市場漸露端倪；而進入９、１０月份后，市場開始進入傳統租賃淡旺季的轉折點。其中，９月的供需比例基本持平，而１０月有所下降，恢復到了以往的供需關系。

　　據“我愛我家”對２００６年北京房地產租賃市場有關數據統計數據顯示，二居室仍以絕對優勢統領２００６年的北京住宅租賃市場，成交量比重一直保持在總成交量的５５％左右；一居室因其房源相對匱乏，使得一居室的成交比重緊跟二居室之后，成交量比重約為３０％；正是由于一居室巨大的需求不能得到有效滿足，迫使部分客戶的需求涌向三居室，再加上三居室合租分攤的成本相對最低，所以同樣受到了合租人群的喜愛，２００６年三居室的成交比重和去年同期相比上升達１２％。

　　普通民宅租賃價格指數穩步上升

　　由于受到各種政策及“奧運效應”的影響，北京外來人口數量的增長速度依然居高不下。最新的抽樣數據顯示，北京市人口的遷入量在不斷增長，流動人口的增長已成為北京市人口增長的決定性因素，目前的年遷入人達到４３．６萬人，而外地人恰恰是年內租賃市場的主力。在巨大的租賃需求的促動下，熱點區域的熱點戶型持續熱租，交通便利設施配備齊全的房源其價格更是持續高走。受此影響，２００６年普通民宅租賃價格指數穩步上揚。

　　據“我愛我家”的統計數據顯示，從整個市場價格指數變動趨勢看來，２００６年綜合租賃價格指數呈現穩中有升的走勢。從成交比重來看，朝陽、海淀仍是普通住宅租賃市場的主要區域。從整體租賃市場來看，二者合計比重占整個租賃市場成交量的六成左右，其中朝陽區成交量比重最高，約為３６％。

　　高端公寓供大于需難擋租金下降  

　　２００６年有大量高端公寓新產品的投入市場，整體供應量達３００多萬平方米，交易后的房屋也有七成以上流向了租賃市場，再加上２００６年以來國家的系列調控政策，使得原本準備出售手中高檔物業的業主因為利潤的降低轉向了租賃市場，如北京花園、皇石國際公寓等已竣工項目的開發商改變經營策略，將未出售的部分統一出租，造成了本已供大于求的高端租賃房源進一步放量。同時，２００６年６月１９日“住宅禁商”政策出臺，促使一部分高端客戶將目光轉向中低檔寫字樓市場之中，分散了本就有限的需求客源。

　　正是由于這些原因，與２００５年相比，２００６年北京高檔公寓租賃市場的租金有小幅下降，下降幅度達５％。目前，北京的高端公寓主要分布在金融街地區、ＣＢＤ地區、中關村地區、亞奧地區等四大區域。相比２００５年，２００６年金融街地區的租金下降了１０００元，ＣＢＤ租金上漲了５００元，中關村租金上漲了８００元，亞奧地區下降了６００元。

　　２００７年租賃成交總量預計繼續上漲

　　２００７年北京進入奧運會的最后準備階段，外地進京人數也會隨之攀升，北京租賃市場將面臨更龐大的租房隊伍。同時，受２００６年房地產宏觀調控政策的影響，對購買新房和二手房采取觀望態度的消費者中有相當一部分可能會轉向租賃市場。此外，記者在采訪中也了解到，部分舊房拆遷、老房改造的人群由于工作、孩子上學或者“戀舊情結”，傾向于選擇租賃原住址近處的房屋，這也增加了新的租賃需求。因此，２００７年租賃成交量的繼續攀升已成趨勢。

　　但是，由于近年來北京勞動密集型企業如首鋼的外遷，以及北京未來可能加強對流動人口的管理，這些因素可能會令未來的租賃市場成交量增幅有所放緩。因此，綜合考慮各項因素，“我愛我家”預計２００７年北京總體租賃市場成交量將上漲８％左右。同時，“我愛我家”認為“北京房屋租賃市場熱點租賃戶型將仍以二居室為主，三居室成交比重有望提高，原有租賃熱點區域將持續升溫，已有熱點區域將沿著軌道向城市邊緣擴散”。

　　普通租賃市場價格繼續上漲

　　“影響住房租金價格的因素是非常綜合的，例如季節因素、區域建設因素、人口因素等。”鏈家地產市場研發中心認為。房源供給方面，受２００６年宏觀調控政策的影響，部分業主暫緩將房產釋放到買賣市場，轉而充實到房屋租賃市場，使得租賃市場房源放量。需求方面，隨著各項政策及奧運、求學、求職等各種效應影響的進一步擴大，租賃市場的需求也會進一步增大。在與大需求相呼應的大供給的共同作用下，北京租賃市場價格將呈現穩中有升的勢頭，熱點區域、熱點戶型將表現的更為顯著。

　　“如果對出租房屋所得收入征稅的話，難免會像當初征收個稅時，業主將稅費轉嫁給購房者一樣，房東也會把這部分成本轉嫁給租房者。”中大恒基團結湖店一位工作人員向記者解釋。《北京市房屋租賃管理辦法（征求意見稿）》中對房屋租賃強制備案作出了規定，這有助于對出租房屋所得收入征稅成為現實。如果該政策在今年順利實施，普通住宅租賃市場的供給方為了保證自己的既得利益，很可能會把增加的稅收轉嫁給求租者，這也成為促動普通住宅租賃價格上漲的原因之一。“我愛我家”預計，５％租賃綜合稅將影響普通租賃價格上漲５％至１０％。

　　高端租賃市場價格逐步回穩

　　“外資限炒令”——《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》的意圖很明確，就是要限制外資在國內炒房的行為，并且規范外商以及個人在國內房地產方面的投資，這一政策對租賃市場的影響主要表現在高端租賃市場上。隨著ＷＴＯ效應的逐漸釋放及２００８年奧運會的臨近，外資企業大范圍進京已成趨勢，而外籍人士對北京高檔房屋的需求也會日益增加，“限外令”會迫使部分客戶需求轉向租賃市場，這使得地段好、品質高的公寓、別墅需求量增加，繁華熱點區域會出現供不應求的現象。此外，２００６年下半年“９０平方米７０％”政策的出臺，以及房地產業界傳聞住房“持有稅”征收的消息，都表明政府正逐步加大中低價位、中小套型住宅的供應比重。但同時，這些政策勢必影響到市場上高檔、大戶型住宅的供應量。

　　高端租賃市場長期處于供過于求的供求關系中，租賃價格也一直處于有所降低的趨勢，但具體到個別高檔公寓發展的熱點區域，其租價表現出有漲有跌的現象。最新統計顯示，盡管２００７年北京高端的供給量會處于不斷減少的局面，但仍然擋不住高檔公寓租賃市場租金繼續下降的趨勢，但由于需求也再增加，因此不會出現明顯的下降，相比２００６年將逐步回穩。此外，對高檔公寓租賃人群調查顯示，他們對于生活環境和居住氛圍要求相當高，愿意居住在商務氛圍較濃的商務區域，并且對周邊配套要求較高。因此，未來高檔公寓租賃市場還會形成以商圈為劃分界限的發展格局，租賃價格也會因各區域的供需狀況而出現漲跌不一的現象。