“我們天天在一起討論，反正沒有開發(fā)商認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌。”——面對(duì)宏觀調(diào)控不斷而房?jī)r(jià)卻照漲不誤的現(xiàn)狀，開發(fā)商漲價(jià)的信心來自何處？《中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》記者近日采訪多位開發(fā)商時(shí)遭遇了對(duì)方的集體失語。一些房地產(chǎn)界的學(xué)者和銷售公司負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商失語，一些是因?yàn)椴荒苷f，另外則是不想說。

　　漲價(jià)已經(jīng)不是秘密

　　“現(xiàn)在二環(huán)以內(nèi)，基本上找不到萬元以下的住宅項(xiàng)目；東四環(huán)、北四環(huán)以內(nèi)，很難找到9000元以下的房子；就連南三環(huán)到南四環(huán)的一些項(xiàng)目，也已經(jīng)賣到了9000元甚至更高的價(jià)格。”北京百川房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理李亞明表示，近一兩年，北京房?jī)r(jià)上漲的速度的確很快。

　　“雖然此番調(diào)控的力度更大，但業(yè)界一些專業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果也顯示多數(shù)人都認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)漲。”李亞明說，該公司目前正在銷售的{TodayHot}位于南三環(huán)至南四環(huán)之間的“晶城秀府”，雖然均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了9000元，但是銷售情況火爆。據(jù)了解，另一個(gè)同處于南三環(huán)至南四環(huán)之間的住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)10月開盤的價(jià)格將達(dá)到9500元的均價(jià)。

　　“越調(diào)控越漲價(jià)”——房地產(chǎn)開發(fā)商一直叫嚷的漲價(jià)理論顯然已經(jīng)“傳染”了普通消費(fèi)者。消費(fèi)者判斷房?jī)r(jià)可能上漲主要是根據(jù)以前的調(diào)控效果來看的，那么開發(fā)商在面對(duì)此番調(diào)控政策中的“限價(jià)房”、“兩個(gè)70%”等眾多抑制房?jī)r(jià)的措施時(shí)，又有哪些漲價(jià)的理由呢？

　　但此時(shí)采訪開發(fā)商顯得非常困難。記者一個(gè)星期的四處“出擊”可謂收獲無幾。記者致電一位地產(chǎn)大腕時(shí)，對(duì)方表示不便接受采訪匆匆掛上了電話；記者又給幾位開發(fā)商打電話約采訪，結(jié)果對(duì)方均以“不在國內(nèi)、最近沒時(shí)間、敏感時(shí)期不愿接受采訪”等理由委婉回絕了。

　　“這幾天，我們已經(jīng)回絕了好幾家媒體記者的采訪。”一位地產(chǎn)公司推廣部負(fù)責(zé)人表示，老總說了，有關(guān)宏觀調(diào)控和房?jī)r(jià)的采訪一律不{HotTag}接受。只有一位在北京具有中等開發(fā)規(guī)模、不愿意透露姓名的開發(fā)商在聽到記者詢問未來房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，脫口而出“房?jī)r(jià)沒有不漲的道理”。但當(dāng)記者進(jìn)一步向該開發(fā)商求證漲價(jià)的理由時(shí)，他告訴記者，不外乎還是以前的那些理由。說完，他表示不愿再多說。

　　開發(fā)商集體沉默，以前那些在媒體上“妙語”不斷，擁有絕對(duì)話語權(quán)的開發(fā)商都閉口了。就連常常在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)表高見的大腕們也都開始閑話天氣、小資等無關(guān)痛癢的話題。有消息說，他們被封口，也有業(yè)內(nèi)人士表示，一些開發(fā)商正忙著調(diào)整戶型，計(jì)算成本和利潤新模式呢。

　　增加小戶型成為漲價(jià)新理由

　　“影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的原因很多，但經(jīng)過專家以及開發(fā)商的總結(jié)，引起高房?jī)r(jià)的不外乎‘土地供應(yīng)量不足、需求大于供給、中低檔住宅供應(yīng)過少、城市化進(jìn)程過快、金融投資理財(cái)渠道過于單一’等幾大原因。”李亞明表示，此輪宏觀調(diào)控之前是這些原因，而調(diào)控之后，在這些問題依舊存在的前提下，又多了一個(gè)“由于政策規(guī)定增加中小戶型項(xiàng)目導(dǎo)致成本增加，致使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲”的新理由。

　　他分析指出，“以一個(gè)5萬平方米(除去配套設(shè)施和公共設(shè)施的面積)的社區(qū)體量為例，如果建成每戶120平方米的面積(為了計(jì)算方便，擬定全部以此面積為主)，一共可以建416套房子；而如果建成每戶90平方米的面積，一共可以建555套房子，從四百多戶增加到五百多戶，開發(fā)商的成本同時(shí)增加不少。”

　　李亞明說，從項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期的門、窗、管線、墻體等成本支出要增加，到建成以后的公共配套設(shè)施也要增加，如活動(dòng)中心、衛(wèi)生站、車位等設(shè)施的體量都比原來的大。“這部分成本開發(fā)商肯定會(huì)讓羊毛出在羊身上，漲價(jià)是必然的。到時(shí)候，總價(jià)看起來變小了，但單價(jià)實(shí)際上是漲高了。”

　　為了適應(yīng)宏觀調(diào)控新政，很多房地產(chǎn)開發(fā)公司都將因?yàn)檎{(diào)整戶型、面積等將建設(shè)、開盤時(shí)間拉長，這使開發(fā)商的銀行貸款期限拉長，貸款利息增加。最終，這些成本開發(fā)商一樣會(huì)加入到房?jī)r(jià)中。

　　“從目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀看，今年北京市的新盤總體供應(yīng)量不會(huì)太大，這對(duì)本來就處于供小于求局面中的房地產(chǎn)行業(yè)來說，只能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而不會(huì)下跌。”一位地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，雖然此番調(diào)控中政府推出了限價(jià)房、要求建90平方米的小戶型，但這類項(xiàng)目要真正推上市場(chǎng)，最少也要近一年的時(shí)間。

　　“由于受2008奧運(yùn)會(huì)的助推，再加上北京作為國際大都市的首都效應(yīng)，購房需求依然高漲，但供應(yīng)量從目前來看沒有太大變化。因此，房?jī)r(jià)下跌的可能性并不大。”該人士表示。

　　調(diào)控沒有打中要害

　　“宏觀調(diào)控政策并沒有打中要害。”一位不愿意透露姓名的專家認(rèn)為，事實(shí)上大家一直爭(zhēng)議的物業(yè)稅、消費(fèi)稅對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用可能更大。

　　“物業(yè)稅是各國普遍的稅種，是房產(chǎn)保有階段的稅種。估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房產(chǎn)的增值情況定期調(diào)整稅收額度。如果開征物業(yè)稅，投資購房者還會(huì)買第二套房空著嗎？如果開征物業(yè)稅，購買住房時(shí)，還會(huì)揀別墅、高檔住宅和大面積住房嗎？如果開征物業(yè)稅，中國人還會(huì)把房產(chǎn)看為財(cái)富象征、把租房看作‘沒面子’嗎？如果開征物業(yè)稅，中國人還會(huì)有超過美國的住房私有化率嗎……”上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任陳則明指出。

　　他認(rèn)為，開征物業(yè)稅，一系列市場(chǎng)問題都可以迎刃而解，政府部門還可以利用“漲價(jià)歸公”的物業(yè)稅，解決弱勢(shì)群體的住房問題。從理論上說，如果不征收足夠的物業(yè)稅，富人會(huì)囤積房地產(chǎn)，并將租金收入購買更多的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)就會(huì)向少數(shù)人集中，價(jià)格和租金會(huì)持續(xù)上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。