近日深圳市公布了由市國土房產局和市規劃局共同起草的未來五年全市建房規劃，面向社會廣泛征求意見。有關人士表示，這是“國15條”調整住房結構政策之后，我國由地方制定的第一個建房規劃，意義重大，對于深圳市的房地產市場發展具有里程碑的意義。記者昨日專訪了該規劃的主要編研人之一、房地產專家王鋒博士，對規劃進行進一步解讀。 

   實現常住人口戶均一套房有把握

   規劃提出，在2006年~2010年期間，我市將建設各類住房69萬套，基本實現常住人口戶均一套房。那么，以5年的建房進度，這一目標能否實現？

   王鋒說，深圳市五年建房規劃的總目標是，實現常住人口戶均一套房，雙困家庭完全解決住房問題。從總量上看，到2010年實現這一目標是沒有問題的。{TodayHot} 

   深圳市現有多少套房？從城中村的調研看，城中村里接近200萬套，產權登記部門登記在冊的有102萬套，另外處在發售和尚未竣工未辦理登記的，估計有130萬套。城中村現有房屋與產權登記的房屋兩者加在一起超過300萬套，2006年~2010年，我市還將新建69萬套。按照“十一五”規劃，到2010年我市常住人口將達到900萬，按一戶平均3人計算，規劃完全可以實現一戶一套房。

   至于雙困家庭，我市一年才五六百戶，政府無論是以實物還是貨幣化的形式，都可以解決他們的住房問題。至于暫住人口的住房問題，王鋒說，900萬常住人口中，大部分是非戶籍的暫住人口。900萬之外的流動人口，其住房都可以通過城中村住房、集體宿舍等多種途徑得到妥善解決。

   每個項目嚴格執行“90／70”規定

   怎樣解決不同收入階層的不同住房需求問題？五年建房規劃對此也給予了明確回答。

   在69萬套住房里，政策性住房為14萬套，商品房55萬套，也就是說，政策性住房與商品房的比例是2比8。 {HotTag}

   然而，面對深圳市旺盛的住房需求，其實這還是不夠的。全市中等收入階層對住房的需求占總需求的70％，王鋒提出，為了滿足中低收入階層的住房需求，必須實行有條件的市場經濟，嚴格執行國務院關于“90／70”的政策。

   他透露，今后我市每年新批的房地產開發項目，都將嚴格執行每個項目90平方米以下套數占70％的規定，這一點已經在規劃的附錄中得到了體現。而且事實上，他預計，深圳在用地上執行“90／70”政策將會比國務院的規定還要嚴格。

   閑置土地將是建房用地重要來源

   眾所周知，深圳市的土地資源已經十分緊缺，那么如何解決建房的用地問題呢？

   “十一五”期間，深圳市新增用地總量為60平方公里，其中住房用地為12平方公里，占五分之一，比例是比較大的，體現了我市在用地上的以人為本理念。

   規劃提出，12平方公里中的10平方公里將用于商品房建設，2平方公里用于政策性住房。而在商品房建設的10平方公里中，新增供應的只有7平方公里，3平方公里將是存量土地，大量是已批未建的閑置土地。

   新建住房密度將比以前高

   為了保障未來五年深圳市建房目標的實現，規劃提出多項制度創新。

   一是適度增加住房供應。我市在土地供應的安排上已經體現了這一點。嚴格執行國務院有關政策，高效集約利用土地，適當提高住宅開發的容積率。目前特區內住宅容積率約為3,特區外為2.8左右。規劃提出，今年特區內建房容積率不低于3.3,特區外容積率不低于3。可以說，此后我市新建住房密度都要比以前高。

   國務院有關文件規定，應建立并完善在限套型、限房價基礎上的競地價、競房價制度。市國土部門有關人士表示，對于“雙限”商品房，一旦建設部下發有關通知，我市盡快試點推行，以限制地價和房價較快上漲。

   規劃也提出了將政府查處沒收的違建住房轉為公共租賃住房。專家表示，這也是我市探討多種模式建房、解決住房問題的一種嘗試。

   預計房價將有一定幅度回落

   王鋒說，“該規劃畫了一幅未來五年深圳建房的藍圖，房地產市場結構總體上將比當前的不合理現狀有很大的改善。目前我市90平方米住宅套數只占總數的30％，大量的是大戶型和非普通住宅，普通人根本買不起。”

   王鋒預計，隨著五年建房規劃的逐漸實施，深圳市單套住房的總價和均價都將會有一定幅度的回落，將能夠滿足中低收入階層的需求，與其實際收入水平相適應。

   在未來5年中，尤其是建房計劃每年都會均衡推出，市民可以根據自己的實際情況制定購房計劃。比如今年公布的土地出讓計劃和建房計劃，將會在明年中期推出。因此，規劃是一種平衡實現個人住房需求的模式，市民可以有計劃地買房，沒有必要一窩蜂地去搶購。規劃提出，今年特區內建房容積率不低于3.3,特區外容積率不低于3.