1目前我國房地產業的競爭格局
    我國房地產業的競爭呈以下特點：
    1．1企業數量多，規模普遍偏小，每個企業占據的市場最高份額也極其有限
     1998～2003年，我國房地產開發企業雖由2．4萬家增加到3．7萬家，但房地產企業規模仍然不大，到2003年房地產企業平均資產僅為1．091億元，而作為實力較強的房地產上市公司中的前十強，其平均總資產也只有60億。{TodayHot}
    從盈利能力來看，在2004年房地產百強企業中，利潤超過10億僅7家，利潤在5～10億也只有8家，3～5億元的有13家，在1～3億的多達43家，更有29家利潤總額不足1億元。
    從市場份額來看，內地市場化程度較高的上海、深圳排名前10位的開發商的市場占有率分別為23％和20％，而香港前9位的房地產商的市場占有率達到80％。在全國范圍內，2002年萬科在全國的市場占有率僅0．94％，而美國前三名的房地產企業的市場占有率達到45％。
    以上數據表明，我國房地產市場集中度比較小。
    1．2房地產東西部發展不平衡
    東部地區在企業規模和投資、開發規模方面均大大超過西部地區，而東部又主要集中在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省市。以2003年為例，{HotTag}五省市的年開工面積和年銷售面積均超過全行業的38％，以占全行業33．15％的企業數實現的營業收入超過了全行業總收入的一半，利潤達到了行業總額的88％。
    2房地產業經濟發展的影響因素分析
    2．1國家宏觀經濟對房地產業的影響
    房地產具有先于國民經濟蕭條而蕭條，后于國民經濟復蘇而復蘇的特點。
    根據國家信息中心發布的統計資料，改革開放以來，我國每6—7年構成一個經濟循環周期。1999年第四季度經濟增長進入谷底，這標志著從1993年開始連續7年的一個完整的循環周期已經完成，從2001年開始，經濟運行將進入一個新一輪的穩定增長期。
    另據國務院發展研究中心的一份研究報告，我國未來20年的經濟增長的基本走勢是：“十五”期間GDP的增長率在7．0％～8．1％之間，2010—2020年，GDP增長率將降至5．5％～6．6％。
    房地產發展與宏觀經濟的發展具有正相關性。宏觀經濟的持續發展，將對房地產業發展提供強力的支撐，有利于放大房地產上游的生產要素供給總量，并拉動房地產的終端市場需求。因此，未來幾年內，宏觀經濟發展對房地產具有推動和拉動雙重效應。
    2．2國家宏觀調控政策和房地產金融政策對房地產業的影響
    國家政策對規范房地產市場，調整市場結構與產業結構，平抑市場價格具有深遠的影響并起到了至關重要的作用，其目的是完善和促進我國房地產市場健康發展，進而帶動我國國民經濟和人民生活水平的迅速提高。
    2003和2004年是我國房地產高速發展的兩年，在這兩年中房地產開發數量和投資量都達到了空前的規模，商品房售價也連連攀升。為了調解市場需求和價格，兩年來，國家陸續出臺了一系列政策法規，治理和規范房地產行業的運行秩序，其中包括：中國人民銀行發出關于《進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，國土資源部、監察部聯合下發的《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，建設部等七部委發出的《關于做好穩定住房價格工作的意見》，以及央行兩次上調個人住房貸款利率的政策等。國家在加強房地產信貸業務管理，規范房地產企業融資渠道、獲取開發土地，加強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度、整頓和規范市場秩序、完善市場信息披露制度等方面進行引導和調控。
    2．3地區經濟對房地產業的影響
    從區域經濟來看，房地產業是一個區域差異巨大、級差收益明顯的行業。一個區域的房地產業發展的程度必然受到該地區經濟發展水平及產業結構狀況的制約。一般而言，區域經濟增長是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續上升發展起來的。這種投資與需求的增長，必然導致對房地產需求的增加，從而帶動房地產業的相應發展。
    2．4科技進步對房地產業的影響
    新技術、新材料、新軟件方面的科技進步，勢必對建筑設計及配套設備和部品等行業帶來重大影響。提高建筑科技水平，不但可以提高建筑室內的舒適程度、提高人居健康水平，而且可以節約能耗、減少環境污染和降低建筑的全壽命成本費用。同時，提高建筑科技水平可以提高項目在出售或出租市場的競爭力，以及提高企業項目自身的市場形象。
    從歷史發展的角度看，建筑科技含量勢必要提高，真實的技術含量將成為市場真正的需求。科技進步刺激房地產市場的發展，而新的市場需求又會反過來促進科技進步。
    2．5其他因素對房地產業的影響
    影響房地產發展的因素很多。中國加入WTO，在促進房地產建筑技術、推動房地產企業的整合與重組等方面會起到積極的影響，但同時也會沖擊我國材料、部品市場以及房地產策劃、銷售代理和房地產金融保險等行業。
    另外，北京申奧成功以及CEPA的簽署等事件也都會對房地產的發展起到區域性的促進作用。
    3房地產業發展趨勢
    基于以上對房地產業的影響因素的分析，可以預測我國房地產業在未來數年內各市場主體將會有以下發展趨勢：
    3．1開發企業
    3．1．1房地產企業重心將全面轉移。隨著市場競爭的加劇，房地產企業開始積極尋求資本、信息、技術、人才等企業快速發展的要素。同時，隨著經濟實力與技術力量的發展，一些有實力的企業已經不再是簡單地處在產業鏈的某個節點上，而是在加強自己核心競爭能力的同時，開始向房地產業鏈的上下游擴張。
    3．1．2房地產開發企業的品牌化將逐漸加強。就當前房地產市場而言，品牌競爭格局基本形成，但房地產企業的品牌建設意識還非常薄弱。要增強企業競爭力，必須通過整合現有資源來細分和占領市場，形成統一清晰的品牌形象，從而擴大市場占有率。品牌優勢將越來越成為房地產業開發企業贏得競爭的關鍵。
    3．1．3建筑實體的“隱性質量”將得到房地產企業的重視。一直以來開發商只重視建筑實體的“看得見質量”，如門庭的裝修、小區的綠化等，但隨著消費者越來越理性，他們對建筑的防噪音、節能、智能化等方面的要求也越來越高，所以開發商會將綠色建筑技術和信息技術應用到房地產業的最終產品中。
    3．1．4房地產開發企業以聯合、兼并、重組形式的集團化進程加速。我國房地產業過大的企業總數和過小的市場集中度會導致企業在有限的市場中惡性競爭。在房地產業進一步對外資開放的同時，企業面對外資巨頭的猛烈沖擊，未來數年內必然面臨重新洗牌、規模整合的現實。
    3．2消費者
    3．2．1消費者更具有理性的分析和判斷能力，追求舒適和高品質生活目標是不會改變的，但消費者購房時不再只注重價格這單一因素，還會關注房屋質量、小區規劃、建筑科技水平、生活配套、物管水平、甚至交樓期限與辦理房產證問題等方面。
    3．2．2消費者維權意識增強。消費者的法律意識、維權意識逐步成熟，投訴由情緒化向理性化轉移。
    3．3政府
    政府將加強對房地產開發的規范，政府調控市場的力度將增強。政府調節房地產業市場最重要的職責就是保護和引導房地產市場的發育。除了運用經濟手段來規范市場，政府還會介入土地出讓、價格制定以及規范企業經營等多個層面，一方面加大開發力度，增加供給；另一方面，控制需求。控制需求并不是控制以家庭居住為目的的消費性需求，而是控制以投機或炒作為目的的需求。這使得房地產業市場化行為更加規范，市場行為與政府行為共同發展。
    3．4金融機構
    房地產金融機構是房地產金融市場中重要的資金供給者。目前主要有兩大類：一類是銀行類的房地產金融機構，如住房儲蓄銀行、各商業銀行；另一類是非銀行類的房地產金融機構，如房地產金融公司、信托投資公司、保險公司等。
    房地產業是一個資金密集性產業，哪一個環節都是由資金來決定。資金無論在土地的征購、住房的開發與建設，還是銷售等任何一個環節跟不上，都會導致房地產開發受阻。國內貸款、自籌資金和其他資金來源構成房地產開發投資的主要渠道。因此，目前我國房地產企業的項目開發資金的重要來源仍然是銀行，資金的可獲得性與成本的高低也就決定了房地產業的發展與繁榮。
    2003中國人民銀行《進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的出臺，以及2004年的兩次加息對整個房地產業的發展格局產生了重大影響，最直接的影響就是對房地產開發企業融資渠道的沖擊和成本的增加，這必然導致資金密集型的房地產企業被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產業融資將趨向多元化。
    4房地產業未來競爭策略分析
    通過對房地產業現狀的剖析和行業未來的前瞻性分析，可以推斷，該行業未來競爭所遵循的競爭策略如下：
    4．1企業合作、產業戰略聯盟是解決資金、土地等生產要素緊缺的有效途徑
    戰略聯盟與合并或兼并是有區別的。戰略聯盟是企業之間達成的既超出正常交易，但又達不到合并程度的長期協議，它所強調的是伙伴之間的全面相容性，重視的是彼此間某些資源的共同運用。
    市場準入規則與開發成本的提高淘汰了一批資金實力不足的開發商，也促使開發商積極謀求聯合，以合資、合作或資產重組的方式在市場上尋求新的立足點。以上市公司為主體的大公司、大集團通過聯合購并、重組，能夠實現超常規的資源匯聚、資產增值和資本擴張。以往開發主要通過子公司操作的經營模式將逐步被合資、合作等多種方式代替。
    4．2品牌化經營是企業發展的必由之路
    未來的市場競爭就是品牌的競爭。據一項關于對居民消費與市場品牌的調查表明，無論是居民日常消費品市場還是耐用消費品市場，其集中程度均很高，前十名品牌的占有率之和一般在70％一80％左右。由此可見，消費者已從單純注重消費商品的物質效用向物質功能外的其他效用轉變，部分消費者已進入“品牌消費”階段。
    房地產開發項目在空間上的不可移動性使得它在營銷上與一般商品不同。房地產開發企業必須把項目和企業形象、聲譽結合起來吸引消費者。信譽卓著、企業形象良好的開發商，其開發項目有極大的感召力。
    4．3提高顧客滿意度是企業競爭的關鍵所在
    與家電等行業不同，房地產業沒有壟斷性的核心競爭力，房地產企業無法憑據自身的核心技術優勢來贏取產品的優勢。因此對于企業來說，關注顧客的終身價值，以最有效的途徑來滿足顧客期望，獲得顧客滿意和企業獲利的均衡，誰就會立于不敗之地。
    當然，獲得顧客滿意需要房地產開發企業具備創新和把握市場的能力。只有使用新的經營管理手段，開發新的建筑產品并提高產品的附加值，在及時了解需求動向的基礎上，尋找市場供給與需求的最佳結合點，才能真正的提高顧客的滿意度。
    4．4人力資本和組織文化將成為現代房地產企業發展的重要戰略資源
    在知識經濟時代，人力資本增值能力高于非知識資本，而組織文化，包括企業的價值觀、理念和行為規范，又對企業的發展提供強有力的支持。一個現代企業在競爭中興衰存亡，越來越取決于其所擁有的知識資本和組織文化等戰略資源的存量和有效的制度安排能力。
    4．5價值鏈管理是房地產企業競爭致勝的根本途徑
    房地產行業發展規范化，專業化特征日益明顯。在房地產開發價值鏈的企業集群中，開發商位于價值鏈的頂端。單個企業難以在整個價值鏈的各個環節都做得最優。從價值鏈的角度來參與競爭，加強鏈上各經濟主體的管理與協調尤為重要。以價值活動、效用體系、運營體系三維共同支撐的價值鏈管理模式是房地產企業實現業主價值最大化與企業生存發展的有力保障。