從近期的一系列調(diào)控手法來看，今年的調(diào)控政策與往年有重大的區(qū)別，調(diào)控手段日趨市場(chǎng)化、細(xì)化。
    90平方米改變市場(chǎng)
    2006年3月5日，國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報(bào)告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房?jī)r(jià)上漲過快的問題，表明了中央政府對(duì)今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要政策指向。 {TodayHot}
    4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0．27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6．12％上調(diào)至6．39％。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。
    5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施（“國六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這六條措施拉開了2006年房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。
    5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（國辦發(fā)[2006]37號(hào)），人稱九部委“十五條”，對(duì)“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，{HotTag}提出90平方米、雙70％的標(biāo)準(zhǔn)。
    7月6日，建設(shè)部頒發(fā)165號(hào)文件《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，進(jìn)一步明確了37號(hào)文件中90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度，地方政府要負(fù)起切實(shí)責(zé)任。
    國務(wù)院、建設(shè)部的多次強(qiáng)調(diào)，讓90平方米標(biāo)準(zhǔn)成為了整個(gè)房地產(chǎn)本年度影響力最大的政策，更為重要的是，該政策的影響力不過是剛剛體現(xiàn)，眾多都市人群的生活就將在該政策的影響下，受到長期的影響。
    7月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2006〕50號(hào)），九個(gè)國家土地督察局派駐地方，全國�。▍^(qū)、市）及計(jì)劃單列市的土地審批利用，將納入九大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之下。
    稅務(wù)稽查成為年度重點(diǎn)
    近期調(diào)控的一大特點(diǎn)就是稅務(wù)稽查成為一大熱點(diǎn)。北京市地稅局11月17日下發(fā)通知，自2006年1月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將一律實(shí)行查賬征收方式征繳企業(yè)所得稅。
    不久前，財(cái)政部發(fā)布的一則公告稱，目前部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真較為嚴(yán)重。在抽查的39戶房企中，共查出資產(chǎn)不實(shí)93億元，收入不實(shí)84億元，利潤不實(shí)33億元，會(huì)計(jì)報(bào)表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實(shí)際利潤率卻高達(dá)26.70%，隱瞞利潤超過一半，部分房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤率高達(dá)57%。財(cái)政部的這種表態(tài)是以往極為罕見的，該消息的公布實(shí)際上蘊(yùn)涵著一定的政策導(dǎo)向意義。
    11月17日，北京市地稅局下發(fā)“補(bǔ)充通知”，該“通知”指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅自2006年1月1日起，由定率征收方式改為查賬征收方式。查賬征收的計(jì)算公式是根據(jù)企業(yè)申報(bào)的收入減去成本算出利潤后，乘以相應(yīng)的稅率33%，算出應(yīng)納稅金。其申請(qǐng)的數(shù)據(jù)須獲稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。
    據(jù)了解，房企所得稅是以年度進(jìn)行結(jié)算的。此前采用的是定率征收，主要是開發(fā)商在一個(gè)項(xiàng)目銷售前，地稅局根據(jù)開發(fā)商上報(bào)的項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用測(cè)算其獲利水平，確定其應(yīng)稅所得率，然后根據(jù)測(cè)定的售房收入乘以應(yīng)稅所得率得出企業(yè)利潤，再乘以相應(yīng)稅率（33%），算出應(yīng)納稅金。在項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，再根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際獲利水平進(jìn)行多退少補(bǔ)。按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)稅所得率為10%－20%之間。同時(shí)，北京稅務(wù)部門正在掀起一場(chǎng)針對(duì)開發(fā)商的稅檢風(fēng)暴。據(jù)悉，這次檢查是不同區(qū)域稅務(wù)部門換查，其中重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等七項(xiàng)稅收進(jìn)行嚴(yán)密的檢查。這場(chǎng)稅務(wù)風(fēng)暴，不只針對(duì)北京地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)，上海的不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)接受過稅務(wù)部門的稅檢了。
    節(jié)約用地成為鐵律
    12月18日，國土資源部、國家發(fā)展改革委正式對(duì)外公布了《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本）〉和〈禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本）〉的通知》，兩目錄自《通知》發(fā)出之日起實(shí)行。按照新目錄，家具城、建材城、賽車場(chǎng)、公墓等被列入限制用地項(xiàng)目。年底的新政出擊，更是全面確立了節(jié)約用地的鐵律。
    《限制用地項(xiàng)目目錄》第一至第十四類依次為農(nóng)林業(yè)、煤炭、電力、石油天然氣和化工、鋼鐵、有色金屬、黃金、建材、機(jī)械制造、輕工、黨政機(jī)關(guān)新建樓、城市主干道、城市游憩集會(huì)廣場(chǎng)及其他項(xiàng)目。《通知》規(guī)定，凡列入《限制用地項(xiàng)目目錄》第一至第十類的建設(shè)項(xiàng)目或者采用所列工藝技術(shù)、裝備的建設(shè)項(xiàng)目，各級(jí)國土資源管理部門和投資管理部門一律不得辦理相關(guān)手續(xù)；凡列入《限制用地項(xiàng)目目錄》第十一至第十四類的建設(shè)項(xiàng)目，必須符合目錄規(guī)定條件，各級(jí)國土資源管理部門和投資管理部門方可辦理相關(guān)手續(xù)。
    在《限制用地項(xiàng)目目錄》中，與1999年的目錄相比，在其他項(xiàng)目一類中，變化最大的是，機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)、家具城、建材城等大型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目，大型游樂設(shè)施、主題公園（影視城）、仿古城項(xiàng)目，低密度、大套型住宅項(xiàng)目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項(xiàng)目），賽車場(chǎng)項(xiàng)目，公墓項(xiàng)目，機(jī)動(dòng)車訓(xùn)練場(chǎng)項(xiàng)目等六大項(xiàng)目不僅被列入限制用地項(xiàng)目，而且禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地。
    2007年對(duì)政策的期待
    房地產(chǎn)市場(chǎng)最容易受到相關(guān)行業(yè)政策的影響，2006年出臺(tái)的一系列政策已經(jīng)深刻地影響到了未來多年的市場(chǎng)發(fā)展軌跡，但比如物業(yè)稅等一系列重大政策依然還在研究、制訂之中，2007年將會(huì)出現(xiàn)哪些政策？政策又會(huì)將市場(chǎng)帶向何方？
    ★期待一：對(duì)大戶型住宅征收高額稅費(fèi)
    在年底舉行的90平方米住宅設(shè)計(jì)頒獎(jiǎng)會(huì)上，建設(shè)部副部長劉志峰透露：今后，將通過鼓勵(lì)小戶型設(shè)計(jì)、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶型購買使用成本，引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi)，鼓勵(lì)推廣中小套型。
    劉志峰表示，目前建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局等正在研究增加住房保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，對(duì)戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用。在大戶型的使用成本上，劉志峰說，如同供暖改革一樣，針對(duì)中央機(jī)關(guān)取暖大鍋飯等現(xiàn)象，今后可能要以個(gè)人為單位取暖，而對(duì)戶型面積偏大的住宅而言，個(gè)人將承擔(dān)更多取暖費(fèi)，以及相關(guān)的各種費(fèi)用。
    劉志峰還透露，鼓勵(lì)小戶型的措施還包括設(shè)計(jì)收費(fèi)制度改革問題。目前，設(shè)計(jì)師在對(duì)某個(gè)住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，都是按照面積收取設(shè)計(jì)費(fèi)用，這對(duì)設(shè)計(jì)小戶型的項(xiàng)目而言，存在工作量大卻掙錢少的問題。今后，這種局面將改變，并從設(shè)計(jì)費(fèi)上給予傾斜。
    ★期待二：農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)
    年末，有媒體報(bào)道稱，國家發(fā)改委宏觀研究院將發(fā)布一份關(guān)于當(dāng)前土地調(diào)控政策效應(yīng)的報(bào)告。報(bào)告建議允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)。伴隨著國發(fā)31號(hào)文件相關(guān)政策的執(zhí)行，今年下半年以來土地違法現(xiàn)象明顯減少，緊縮性的土地政策正在發(fā)揮積極效應(yīng)。但由于目前的土地調(diào)控政策著眼于短期效果的迅疾有效，尚未觸及我國土地制度的根本性問題，沒能從源頭上修正地方政府賣地生財(cái)?shù)闹贫热毕�，其長期效果還有待進(jìn)一步觀察。
    有媒體報(bào)道稱，據(jù)消息人士透露，報(bào)告就當(dāng)下土地制度改革提出了兩個(gè)建議，具體為：首先，要打破地方政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)。詳細(xì)而言，在農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的增量環(huán)節(jié)，經(jīng)營性土地應(yīng)由交易雙方談判商定，公益性用地由農(nóng)民與政府直接進(jìn)行談判。其次，通過立法形式賦予農(nóng)民在土地征用和征購過程中與地方政府平等的法律地位。
    ★期待三：物業(yè)稅有望推出
    2006年，有多位專家、人士表示，目前全國已經(jīng)開始對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行試點(diǎn)，但試點(diǎn)仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，即通過模擬征收來探索征管體制。如果調(diào)研和準(zhǔn)備工作比較充分，明年有望在一兩個(gè)城市進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”，試點(diǎn)成熟后，將向全國推廣。
    據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%。購房者買一套房子的錢中，有30%-40%是用于繳了各種稅費(fèi)。物業(yè)稅開征后，就會(huì)把購房人原來交易環(huán)節(jié)征收的稅費(fèi)稀釋到擁有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)的開發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。據(jù)某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士分析，從理論上說，由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本近40%的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納1/70，其余的在剩余的69年中分別繳納。
    該政策的推出對(duì)市場(chǎng)造成的變革將會(huì)是本質(zhì)性的。
    ★期待四：政策協(xié)調(diào)性將會(huì)加強(qiáng)
    國土資源部有關(guān)人士向記者表示，在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控，此次不僅提出“要注意加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控”，更要求“加強(qiáng)財(cái)政政策、貨幣政策和產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、社會(huì)政策的協(xié)調(diào)配合”。國土資源部在新的一年要進(jìn)一步加強(qiáng)國土資源管理和調(diào)控，嚴(yán)厲制止違法違規(guī)用地，堅(jiān)決遏制新增建設(shè)用地規(guī)模過度擴(kuò)張的勢(shì)頭。
    國土資源部部長孫文盛近日表示，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)國土資源參與經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控提出了更高要求。一是要保持穩(wěn)定，繼續(xù)從嚴(yán)從緊守住土地供應(yīng)“閘門”；二是要繼續(xù)完善調(diào)控手段，充分利用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段并輔之以必要的行政手段加強(qiáng)宏觀調(diào)控，特別是利用經(jīng)濟(jì)手段參與宏觀調(diào)控，包括提高用地成本，利用價(jià)格杠桿促進(jìn)資源節(jié)約集約利用，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變；三是利益分配要有利于調(diào)動(dòng)各方面主體的積極性。
    國土資源部有關(guān)人士向記者表示，從現(xiàn)在的形勢(shì)看，明年各個(gè)部門出臺(tái)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性將會(huì)加強(qiáng)，土地政策、社會(huì)政策將會(huì)注意協(xié)調(diào)。