天鴻凱旋城、陽光100、南山世紀城、山水龍城、怡海翠庭……從去年到今年，從東部到西部，從最繁華的中心地帶到城郊，動則數十座樓盤同時拔地而起，讓煙臺房地產開發的層次在短時間內發生了巨變。
　　地產大牌紛紛來煙，仿佛給煙臺房地產市場投入了重磅炸彈，一向神定氣閑的煙臺房產商們從此心情不再平靜。
　　外來客輕松當“標王” {TodayHot}
　　本地戶只有嘆氣的份
　　2004年7月18日，濱海景區的四宗國有土地被北京天鴻集團公司以3.7099億元競得，其中，濱海景區商務區4號樓土地競買價高達5080元/平方米，創下了煙臺市土地出讓史上單位面積地價的新紀錄。
　　今年3月，今年煙臺首批7宗國有土地使用權成功出讓，成交總額為9.69億元。拍賣前一直備受矚目的[2006-1]號地塊勝利小區和[2006-8]海港D區，分別被山東卓越房地產開發有限公司和煙臺陽光100房地產開發有限公司拍走。
　　8月25日，我市歷史上最大批次土地使用權公開出讓活動順利結束，本次土地掛牌、拍賣活動共成交土地21宗，翻開成交表，規劃總建筑面積23.91萬平方米的[2006]67濱海景區B宗地被上海世茂集團旗下的一家公司獲得。
　　由于拆遷難度大、運作費用高、規劃要求高等原因，近幾年來市中心區域一直沒有太大的動作，這也使得寸土寸金的市中心地塊拍賣格外引人注目，在市中心地塊上，外地房產公司接二連三競標成功的事實也讓本地的房產商感慨頗深。
　　據不完全統計，目前涉足煙臺的埠外房地產資本已有二三十家，其中不乏實力雄厚者，作為開發商的頭等大事，拿地衡量的也不僅僅是資金實力。“市中心區域的開發對開發商的要求是很高的，拿勝利小區地塊為例，競買保證金就達數億元，根據規定，競買人必須有70萬平方米以上的開發經驗，AAA級資質、能向銀行融資20億元以上，同時還有附加條件。”業內人士指出，只要隨便拿出這些條件中的某一項，都能將一大批房地產商拒之門外，難怪更多的中小地產開發商只能望洋興嘆。
　　“大魚少，小蝦多”
　　品牌地產尚未成形
　　地產大鱷紛紛進軍煙臺，顯示出雄厚的實力，讓本地多數房產商感覺出了與人家的巨大差距。
　　“公司雖然多但牌兒卻不夠亮，真正響當當的龍頭還沒有出現。”采訪中，一位房地產業內人士用這樣一句話概括了當前煙臺房地產業的現狀。
　　記者從市城市房地產開發綜合辦公室了解到，目前我市登記注冊的房地產公司有近340家，對于一座三線城市來說，擁有近340家房地產企業已經算是數量龐大了，但論及開發企業的整體實力，卻與青島、濟南相去甚遠。
　　據了解，我市開發企業中，具有三級以上資質的有40家，具有一級資質的有六七家，注冊資金在5000萬以上的比例很小。可以看到，本土的地產企業雖然數量不少，卻存在著“大魚少、小蝦多”的問題，具有較強市場競爭力的企業十分有限，且尚未形成能夠主導和引領本行業發展的龍頭。 {HotTag}
　　有業內人士說，本地房地產商中有一部分是通過從事貿易等其它產業完成原始積累后進入房地產行業的，也有一部分是從做建筑、工程、建材等相關產業轉行到房地產開發的。由于房地產業的過熱發展，各種資本紛紛看好，半路出家作房地產的人不在少數。業內人士指出，相對于日趨激烈的市場競爭和政策調控，管理水平、營銷理念、專業化水平、市場運作上不夠成熟，這一類房地產公司往往面臨較大的發展阻力和風險。
　　采訪中記者了解到，煙臺最早的一批房地產開發商大部分已經退出了“歷史舞臺”，目前活躍在市場上的多為近些年發展起來的后起之秀。“雖然也有些大企業在運作某些樓盤時取得了不錯的效益和社會影響，但由于種種原因卻未能形成和延續這種優勢和社會影響，也沒有形成真正叫得響的地產品牌。”市城市房地產綜合開發辦公室綜合科科長原嘉祥指出，目前房地產企業之間的發展存在著不小的差距，多而散的行業格局不利于本土地產品牌的形成。
　　市場起起伏伏
　　本地房產商歷經興衰
　　毫無疑問，一個地區房地產企業的發展，與本地房地產市場的發展是息息相關的，如果將20多年的煙臺房地產發展史切割成五個階段，那么煙臺地產業也隨著市場的冷暖興衰而呈現出歷史性的起起伏伏。
　　上世紀80年代中期開始，煙臺成為全國房改的四個試點城市之一，從那時起到上個世紀90年代初為煙臺商品房發展的萌芽期，當時開發企業僅有十幾家，且都屬于積累市場運作和開發經驗的起步階段，在資金投入、建成面積、成交量等方面都比較弱；
　　從1992年開始，隨著全國經濟發展熱浪的涌動，房地產市場急劇升溫，政府放寬準入制度，煙臺的房地產開發商驟增到兩三百家。1992年到1994年間，市場開發主體呈多元化，但主要以本土的幾家一級開發企業和大型國企駐煙的直屬企業為主，此時的民營房地產企業尚在襁褓之中；
　　1995年到1998年，受國家宏觀調控機制的影響，房地產業的高溫受到打壓，開發商格局發生了很大變化。出于固有優勢，本土開發企業仍保持一定的開發能力，但大量國企背景的開發商開始悄然隱退，隨之而來的是民營及外商新銳力量逐漸崛起，占據主流；
　　1998年，國家逐步實行住房分配貨幣化，直接促進了地產業的復蘇，從那時起到2002年，煙臺民營、外資開發企業開始形成氣候，在發展壯大過程中逐漸成為房地產開發的鮮活力量，2002年，香港力高集團投資開發的東方巴黎給煙臺樓市帶來前所未有的新綠；
　　進入2003年，煙臺房地產業也進入了飛速發展階段。國家地產新政不斷出臺，考驗著房地產開發商的資本實力和融資能力，尤其對中小開發商產生了不小的影響。近一兩年來，外地開發商尤其是一些大牌開發商的進入，更給煙臺房地產市場帶了巨大的沖擊。
　　從歷史發展來看，煙臺房地產的發展起步較晚，在很多沿海和發達城市的房地產市場已經成熟壯大起來的時候，煙臺才剛剛起步，“慢半拍”的現狀不僅體現在房地產市場的發展上，也必然會影響和限制房地產開發商的發展水平。
　　開發理念比較保守
　　市場化運作不太好
　　史品高是南山置業發展有限公司營銷策劃總監，曾在青島、濟南、北京、大連、深圳等很多城市從事房地產開發的他接觸過各地的很多房地產商，他認為煙臺房地產商比較“保守”。
　　“實際上，房地產開發商應該賺取的是附加值，但是目前我們的很多房產商還在單純靠賣房子賺錢，舉個例子來說，蓋1萬平方米的房子，如果綠化好，物業管理好，甚至比你蓋5萬平方米的普通住宅還要賺錢。”
　　史品高認為，隨著煙臺房地產市場的不斷成熟，一些成熟樓盤的出現，大的、成規模的房地產公司將會慢慢崛起，而小的房地產公司則會逐漸退出市場。
　　在觀念上，山東建源實業發展有限公司副總經理呂召文給記者舉了這樣一個例子：很多煙臺的地產商都參加了海港路地皮的拍賣，但最終競拍成功的是陽光100，對于他們提出的商務公寓的定位，沒有人敢想或者想那么多，應該說，這種理念和魄力是我們所沒有的。
　　“對于開發商而言，專業化和市場化是特別重要的一點，目前在煙臺，本地企業不是和政府合作就是和村里合作，靠的是機會，而純市場化運作的項目很少。”呂召文提出，專業地產商要有創新能力，有領跑能力，在作項目的過程中只能依靠某種機會或者跟著別人走，顯然不能成為真正的大牌。
　　隨著房地產供應量的增多，房地產市場已經越來越向買方市場傾斜，從前那種“蓋了房子就能賣”的局面早已不復存在，當產品研發能力、地產文化、地產理念成為成熟開發商的必修課時，很多開發商還缺乏必要的前瞻性，尚沒有看清這種轉變的必然趨勢。
　　政策調控重新洗牌
　　不適者要領“淘汰”牌
　　毫無疑問，拍賣會上越來越多外地房產公司的叫價聲，攪動了煙臺房地產市場的一池春水。其實，天價拍賣也好，大亨聯手也罷，隨著政府宏觀調控的調整，地產行業的重新洗牌已經是“進行時”。
　　今年6月，全國工商聯房地產商會會長聶梅生預計，新一輪宏觀調控將會使一半的房地產開發商因缺乏競爭力而被淘汰出局。
  　2004年，國家的宏觀調控使得有關系有地就能賺錢的時代徹底終結，而土地出讓秩序的規范使得具有高品牌認知度和品牌價值的企業在獲得土地的同時也處于更為有利的競爭位置。根據九部門的實施細則，項目資本金比例達不到35％的房地產企業將無法從商業銀行獲得貸款，開發商閑置土地超過一年的，從高繳納土地閑置費，兩年則被無償收回土地使用權，這使得房地產開發企業的資金周轉能力和速度顯得尤為重要。
　　對于一些實力弱、資質低、信譽差的開發商而言，在獲取土地和資金方面的難度都將增大，無能力拿地、開工的項目不能如期竣工或者不善于控制資金風險的開發商，都很可能面臨被市場淘汰的危險。今年上半年，我市房地產施工面積1000萬平方米，同期增長了20％，新開工面積280萬平方米，同比增長10％，在大的地產商轟轟烈烈開工蓋樓時，一些開發企業已經長期處于無地可買、無房可蓋的尷尬境地。
　　“實際上，我們也希望信譽差、資質低、實力弱的房地產企業退出來，只有這樣才有利于大企業的出現，比較容易樹立起城市地產品牌。”建設開發部門有關負責人指出，因為各種原因，煙臺市早期小面積的零星開發比較多，常常是這里塞一棟樓，那里擠兩棟樓，對整個城市功能也不利，小企業的退市，大企業的崛起，不僅有益于地產品牌的樹立，對于促進城市的總體發展也是有著重要作用的。