區分保障性住房與商品房是決策之前提
    多年以來，在探討房價問題上包括政府和媒體輿論在內經常忽略一個前提，就是商品房與社會保障性住房必然要區別開來看待，我們的住房政策才有可能保持科學、正確的方向和尺度。
    由于政府在制定近年的房產政策時忽視或者說的無力{TodayHot}提供保障性住房，我們不得不將所有城市人群不加區公地都趕進商品房市場，所以商品房價自然成本了眾矢之的。完全讓商品房來背負住房緊缺的社會及輿論壓力，顯然是有失公允。
    無論是世界經濟發達國家還是經濟發展中國家，我們現在沒有看到一個先例是通過住房完全商品化滿足所有城市居民的需求。即使在歐美發達國家，住房私有化率最高的國家也不會超過五成、六成。而我們國家現在城鎮住房私有化率竟然已經高達80%。
    眾所周知，當前中國潛在的最大的社會問題就是貧富分化。社會人群收入不均，在住房的需求上顯然會有天壤之別。當把擁有上億資產的富豪與登自行車上下班的“窮光蛋”一齊推進商品房市場里選擇住房，其景象就是我們現在所看到的——窮人哭叫房價太高，富豪也未必對此買帳。{HotTag}
    城市低收入、無自身解決能力解決住房的人應歸入保障性住房對象行列，讓有錢人進入商品房市場自由選購商品。這對于許多業內人士，也包括一些城市政府直接的主管者來說，他們并非不懂得這樣的道理。問題是出在城市的最高層其更看重的是GDP指標，是土地財政收入。雖然近些年，中國幾乎所有的城市每年有大把大把的土地出讓收入，但幾乎不可能有市長意識到應該“取之于土，用之于民”這樣的邏輯關系。土地財政收入用于城市的面子工程，用于充值GDP，而沒有人想到要拿出一部分來，政府投入來建造或者提供保障性住房。
    以北京市為例，早在2000年前后有關部門就在探討建立賺租房供應機制這一問題。除了后來曾經過場式的搞過僅僅一兩次，總數沒有過百的賺租房源抽號分配活動之外，此項工作至今也沒見任何的實質性推進。而之前一年左右開始的大規模的經濟適用房建設，卻由于執行過程中，在購買對象上不加任何限制，導致許多富人進入投資和大量外地人群購買，進而使經濟適用房政策難以達到政府初衷愿望的結果出現。
    該保障的對象沒有人愿意出錢去提供保障，該放開的又總炒炒鬧鬧橫加干涉。所以住房的社會矛盾自然也就趨于激化突出。“開發商黑心”、“公開房價成本”實質上成為了一場泄私忿的運動。在這樣的背景下去要求公開價成本，顯然不是理智之舉，也不是治本之策。
    公開房價成本的意義及法律阻礙
    前面我講了，公開商品房成本價格要以區分保障性住房和商品房為前提。其實意思也就是現在要公開房價成本，首先要公開保障性住房的房價構成，比如經濟適用房。在此前提下，公開商品房成本也才會具有一定的意義。
    對于商品房來說，要求其公開成本價格在法律上尚存在執行方面的瑕疵，同時，由于房地產開發過程中，幾乎每一個環節都存在或多或少黑箱操作和權錢交易，即便強制執行商人也會有手段對付政策，執行難度大可操作性不強，所以極有可能會又流于形式。讓我們從法律角度看要求房價成本公開。
    2004年頒布的《房地產管理法》第三十四條中，只對“國家實行房地產成本價格申報制度”做了一般規定，而沒有對房地產價格的確定和成本的公布做出規定與約束。也就是說立法時非常明確的說明了不必要對此做出法律的限制。
    建設部（2001）88號令頒布的《商品房銷售管理辦法》第十七條中也明確規定：“商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。”說明商品房是個交易雙方自由定價的事宜，是隨市場供求關系和產品質量、環境、位置及配套條件來決定的，而非政府管制與決定的事。協商議定是當事人的權利而非政府的權利。商品房在法律法規中明確的界定為市場調節價格的范圍。
    再從我國的《價格法》看，其第三章：經營者的價格行為中第十一條規定：“經營者進行價格活動，享有以下權利：（一）自主制定屬于市場調節的價格；（二）在政府指導價規定的幅度內制定價格；（三）……”。同時第三章政府的定價行為中第十八條列舉了政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價的商品和服務價格，其中并不包括市場化經營的商品房價格。《價格法》中有對經營者違約違法的管理規定，但沒有公布成本構成的要求，只對政府指導價與政府定價商品有成本調查的要求。
    至于保障性住房比如經濟適用房的價格成本構成，倒是有公開的必要性，而且最好是及時徹底。
    原因不僅是國家在訂立此政策時媽即明確規定：經濟適用房建設開發利潤不得超過3%，而且更重要在于絕大多數經濟適用房開發，開發商的真實利潤往往都遠高于這一標準，徹查的必要性是顯而易見的。
    截至目前大部分城市相當多一部經濟適用房項目開發都是私人企業開發，開發商從起初的利用經濟適用房政策當做“規避市場風險”的手段，到之后將經濟適用房當做“爭取利潤”的機會，不管目的是何，其操作手法倒是再簡單不過：從設計施工即調標準，再到施工隊伍“自有化”，直到建材全部“自我消化”，總之，把成本加大到足以保證利潤控制在3%的限額內，把利潤最大化地轉移到“建造成本”之中。這種手腳商人做起來易如反掌，但要想查證界定出來何是違法、何是違規可能并非想象的那么簡單。