“盡管今年房價調控政策頻繁出臺，但是豪宅的價格在迅猛上漲，漲幅之大令人瞠目�！北本┬乓惶旆康禺a經紀公司市場部負責人羅煜告訴中國經濟時報記者，日前北京銀泰中心公寓“柏悅府”以每平方米７萬元、{TodayHot}每套４０００萬至６０００萬元的價格成為北京最貴的項目，也刷新了北京豪宅的單價最貴、總價最高的記錄。

    據“信一天不動產”調查顯示：２００６年北京豪宅價格上漲速度更快、漲幅更大。一般性豪宅單價至少上漲了２０％至３０％左右，而頂級豪宅價格上漲幅度更大在４０％至４５％左右。２００２年以前單套豪宅價位多在２００－３００萬元；到了２００３年、２００４年豪宅的總價提高到３００－６００萬元；２００５年以后每套在６００萬至上千萬元之間，而２００６年豪宅總價在１０００－２０００萬元之間。{HotTag}

    “據我們公司的調查顯示，目前北京豪宅主要集中在北部和東部區域�！绷_煜告訴記者，如ＣＢＤ、亞運村主要以高檔、涉外公寓為主，價格基本上在１５０００－２５０００元／平方米不等。而溫榆河、兩河流域別墅帶也是目前豪宅主要集中的地區，價格１００００－２００００元／平方米不等。

    從目前北京購買豪宅人群來看主要以外省市人居多，大部分來自山西、東北的生意人。其次就是外籍人士、港澳臺人士。上述這些人群目前已經占到北京購買豪宅６０％－７０％。

    “但是，從市場銷售情況來看，目前北京、上海、杭州、深圳豪宅的供應比例明顯偏大，北京供需比例在４∶１、上海５∶１、杭州３∶１、深圳４∶１。”羅煜表示，可以看出這些地區豪宅項目的比重明顯增大，導致產品供應結構發生變化。

    那么，為什么在２００６年北京市豪宅交易并不活躍的市場環境下，其價格仍舊大幅上漲？

    羅煜認為其原因有兩點：一是新增商品房供應小于需求，導致供求矛盾突出價格上漲迅速，將北京高檔住宅整體房價推升；二是土地等開發成本以及豪宅檔次的提升，直接引起２００６年豪宅價格上漲。豪宅交易市場正是在這種“推拉合力”作用下呈現有價無市狀態。

    他向記者分析指出，由于國家宏觀調控的不斷深入，豪宅開發將受到限制，未來市場供應將減少，可能會加劇市場供需矛盾。但是從目前豪宅看，供應比例明顯偏大，空置比例明顯增加，從而導致很多房子閑置，由于客戶需求量保持一定的范圍，直接造成了有價無市，別墅和高檔住宅的涌現也不斷地推高了北京房價，容易形成泡沫。

    羅煜表示，在２００６年宏觀調控下，北京酒店式公寓在價格上也出現了一定的滑坡。據“信一天不動產”統計資料顯示：２００６北京的酒店式服務公寓租金從８美元／平方米／月－５０美元／平方米／月不等，與上年相比酒店式公寓租金每平米出租價格下降２－３美元。而２００６年出租率普遍在６０％－７０％左右，與上年相比出租率下降了１０％－１５％左右。如目前酒店式公寓比較集中的ＣＢＤ商圈、麗都商圈酒店式服務公寓的出租率都出現了明顯下降的趨勢，實際成交租價總體下浮在５％－１０％左右。

    從２００６年租住酒店式公寓人群看，在京的海外公司高層管理人員，以及在京海外社團和駐華使館的工作人員等，構成了北京酒店式公寓的主要需求群體，這些人群占到了８０％以上。

    “從目前投資酒店式公寓的形勢來看，由于房地產市場受到政策影響較大，投資型消費者再進行投資的時候應慎重小心�！绷_煜認為，這主要是由于一些非酒店式公寓的住宅項目顯示出強大的競爭優勢。由于價格、物業設施、服務與酒店式公寓縮小了一定的差距，從而導致一部分客戶進行了替代的選擇。他提醒投資者，目前出租物業中，中小戶型容易出租，所以在投資選擇當中，一定要以中小戶型為主。