“36號(hào)地”爭(zhēng)奪戰(zhàn)的余波未息，12月22日，2006年京城收關(guān)熱地北四環(huán)東路73號(hào)地開標(biāo)，使原本熱火朝天的歲末土地市場(chǎng)再度風(fēng)起云涌，然而經(jīng)過30多家房企爭(zhēng)相購買標(biāo)書之后，開標(biāo)當(dāng)天僅有五家國企登場(chǎng)。報(bào)價(jià)相差無幾使各大公司對(duì)“綜合評(píng)價(jià)”心里沒底，而73號(hào)地作為“08后地塊”的典型代表，其奧運(yùn)之后房?jī)r(jià)的變數(shù)成為各方關(guān)注焦點(diǎn)。 {TodayHot}

    30家房企購標(biāo)書 五家國企最后較量

    2006年12月22日8：30，冬至清晨，北京的天氣寒冷異常，同樣“寒冷”的還有北京市土地交易中心的二層交易大廳。這天是被媒體宣傳為比廣渠路36號(hào)地、四惠地塊更加“優(yōu)質(zhì)”的北四環(huán)東路73號(hào)地招標(biāo)的日子，記者卻發(fā)現(xiàn)寬敞的大廳內(nèi)，只有不到十名工作人員忙碌的身影。 {HotTag}

    據(jù)《樓市》記者了解，該宗土地自入市以來備受矚目，截至12月19日下午四時(shí)，已有超過30家各類性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)購買了標(biāo)書，其競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)有如廣渠路36號(hào)地和四惠地塊。

    “由于其擁有毗鄰?qiáng)W運(yùn)村規(guī)劃用地的優(yōu)越位置，且在時(shí)間上成為2006年最后成交的地塊之一，因此，前來咨詢的房企總數(shù)甚至超出之前兩塊熱點(diǎn)土地。”北京市土地整理儲(chǔ)備中心信息處工作人員在開標(biāo)前一天的表述，曾一度預(yù)示著該地塊熱賣似乎已成定局。

    “但不知為何，今天竟然沒有出現(xiàn)前兩塊土地競(jìng)標(biāo)當(dāng)天交易大廳內(nèi)人頭攢動(dòng)的景象。”交易大廳工作人員的不解，道出了記者的心聲。

    到開標(biāo)登記截止時(shí)間為止，當(dāng)天僅有遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司、萬科企業(yè)股份有限公司&華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司&冠德企業(yè)有限公司投標(biāo)聯(lián)合體、首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司、北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司這五家國有房地產(chǎn)企業(yè)將標(biāo)書送抵交易中心大廳。

    “即便交了標(biāo)書也沒有中標(biāo)的希望，36號(hào)地和四惠地塊都被國企拿走的結(jié)果，只能讓我們這些民營企業(yè)自動(dòng)退出。” 一位購買了標(biāo)書但未參與競(jìng)標(biāo)的開發(fā)商在會(huì)后無奈地表示。

    開標(biāo)最終獲得的五份標(biāo)書，與之前數(shù)十家企業(yè)的咨詢和30余家房企購買標(biāo)書的熱情形成鮮明對(duì)比。更令人不解的是，此次參與競(jìng)標(biāo)的五家房企均屬國有企業(yè)，這與廣渠路36號(hào)地和四惠地塊競(jìng)標(biāo)時(shí)，私企與國企分庭抗禮的局面大相徑庭。

    對(duì)此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營與土地開發(fā)管理系主任邢亞平分析指出：“由于今年北京市土地出讓計(jì)劃僅完成不到六成，所以，處于歲末節(jié)點(diǎn)的各地塊非常引人注目。從36號(hào)地和四惠地塊使用權(quán)的歸屬來看，雖然政府并未明文規(guī)定這幾宗土地均由國企開發(fā)，但就政府意愿來講，這三塊市中心的土地由國企開發(fā)可能'更好把控'。市場(chǎng)型企業(yè)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上的競(jìng)爭(zhēng)似乎不占優(yōu)勢(shì)，因此，此次北四環(huán)東路73號(hào)地出現(xiàn)五家國企競(jìng)爭(zhēng)的場(chǎng)面也可以理解。”

    報(bào)價(jià)相差無幾 開發(fā)商均“恐”綜合評(píng)價(jià)

    “華遠(yuǎn)對(duì)這塊地勢(shì)在必得！” 華遠(yuǎn)集團(tuán)競(jìng)標(biāo)負(fù)責(zé)人陳嘉慶在率先完成招標(biāo)登記后發(fā)出豪言壯語。

    10：05，唱標(biāo)工作人員宣布：“73號(hào)地開標(biāo)，本次出讓的朝陽區(qū)北四環(huán)東路73號(hào)地標(biāo)底為人民幣11.25億元。”

    隨后，五家房企報(bào)價(jià)相繼公布，遠(yuǎn)洋以17.8億元的報(bào)價(jià)拔得當(dāng)天競(jìng)標(biāo)價(jià)格頭籌，華潤(rùn)、萬科、冠德企業(yè)三家聯(lián)合體以15.6億的報(bào)價(jià)位居最后，首創(chuàng)報(bào)出的17.03億標(biāo)價(jià)顯得波瀾不驚，而之前表現(xiàn)最具信心的華遠(yuǎn)報(bào)價(jià)為17.5億。

    隨著最后一個(gè)標(biāo)書的開啟，該宗土地一級(jí)開發(fā)商金域嘉業(yè)17.5億的報(bào)價(jià)被工作人員宣布完畢，所有開發(fā)商的臉上看不到一絲釋然，整個(gè)招標(biāo)會(huì)在各位企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人凝重的神情中宣告結(jié)束。

    “此次招標(biāo)各家報(bào)價(jià)與標(biāo)底相差4～6億，實(shí)屬正常，單個(gè)企業(yè)之間報(bào)價(jià)相差不大，較之前幾宗土地有明顯等級(jí)區(qū)分相比并不多見。”北京市土地儲(chǔ)備中心副主任葉向中對(duì)當(dāng)天五家公司報(bào)價(jià)分析道。

    在四家開發(fā)商均對(duì)記者表示“由于差價(jià)很小，最終結(jié)果只能看綜合評(píng)價(jià)”后，報(bào)價(jià)最高的遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)部總經(jīng)理趙新強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示，遠(yuǎn)洋報(bào)價(jià)最高在他意料之外，因?yàn)樵诟?jìng)標(biāo)四惠地塊時(shí)，遠(yuǎn)洋的報(bào)價(jià)也是最高的。

    “遠(yuǎn)洋報(bào)價(jià)最高非常偶然，即便最高，也僅比華遠(yuǎn)、金隅報(bào)價(jià)高出0.3億元，正如其他開發(fā)商所言，最終中標(biāo)與否還要看評(píng)審團(tuán)的'綜合評(píng)價(jià)'。考慮到36號(hào)地和四惠地塊的先例，可能遠(yuǎn)洋想以最高價(jià)制勝難度還是很大的。”他表示。

    自廣渠路36號(hào)地招標(biāo)開始使用“綜合評(píng)價(jià)”，無疑成為12月22日北四環(huán)東路73號(hào)地開標(biāo)后被開發(fā)商提及最多的字眼，也是令這五家國企最為憂心的“評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)”。

    “政府為了在歲末的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一定主導(dǎo)權(quán)，必然采用更多非價(jià)格因素影響土地使用權(quán)的最終歸屬，'綜合評(píng)價(jià)'因此應(yīng)運(yùn)而生也不足為怪。”邢亞平對(duì)“綜合評(píng)價(jià)”給出了自己的看法。

    當(dāng)被問及五家企業(yè)中誰最具競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力時(shí)，邢亞平說：“值得關(guān)注的是，此次競(jìng)標(biāo)中，五家國企報(bào)價(jià)相差不大，并且期付款方式均為100%，所以具備該宗土地一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的公司將憑借其對(duì)該宗土地的熟識(shí)程度而更具競(jìng)爭(zhēng)力。”

    開發(fā)商對(duì)“08后地塊”房?jī)r(jià)“吃不準(zhǔn)”

    “可能是出于對(duì)'08后'市場(chǎng)的擔(dān)心，此次招標(biāo)企業(yè)報(bào)價(jià)都略顯保守。”一位現(xiàn)場(chǎng)觀摩的開發(fā)企業(yè)經(jīng)理這樣對(duì)記者表示。

    根據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部11月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，奧運(yùn)板塊商品房均價(jià)為9262.5元/平方米，加權(quán)漲幅為36.2%。而此次出讓地塊按照最低報(bào)價(jià)計(jì)算，該地塊樓面成本為5195元/平方米，按公式計(jì)算得出其未來售價(jià)約為8800元/平方米；按最高報(bào)價(jià)計(jì)算，樓面成本為5928元/平方米，其未來售價(jià)為1萬元/平方米。由此，不難看出開發(fā)商對(duì)“08后”的奧運(yùn)板塊房?jī)r(jià)確實(shí)持有保守估計(jì)。

    “由于73號(hào)地地處市中心，且毗鄰?qiáng)W運(yùn)村規(guī)劃用地，因此必將受到'2008年前北京市中心不再開工商品房項(xiàng)目'規(guī)定的影響，按照該地塊三通一平的程度，該地塊的商品房必將在北京奧運(yùn)會(huì)之后一兩年內(nèi)面市。按照現(xiàn)在商品房?jī)r(jià)格的漲幅計(jì)算，該地塊底價(jià)略顯偏低，但也符合開發(fā)商最初考慮。而五家開發(fā)商之所以以這一數(shù)字報(bào)價(jià)，不能直接說對(duì)奧運(yùn)板塊未來市場(chǎng)有所擔(dān)心，但也能看出一些端倪。”趙新強(qiáng)從開發(fā)企業(yè)的角度如此看待報(bào)價(jià)為何偏低。

    對(duì)于開發(fā)商的此種心態(tài)，北京市土地學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)劉鋒認(rèn)為：“從土地管理部門目前獲得的消息看，2007年北京市土地供應(yīng)制度將有所調(diào)整，政府部門將從商品房?jī)r(jià)格的根源進(jìn)行'鎖喉'。在未來幾年內(nèi)，政府通過一系列手段將卡住土地成本上漲的咽喉要道。而且奧運(yùn)后的行情實(shí)難預(yù)料，從這方面因素來看，包括奧運(yùn)板塊在內(nèi)的北京各大房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域奧運(yùn)后未來房?jī)r(jià)并非沒有緩慢增長(zhǎng)或下降的可能。”

    “73號(hào)地塊規(guī)整、規(guī)模適中、交通便利、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套齊備，左鄰右舍皆是高檔社區(qū)、大學(xué)、展覽中心、商業(yè)廣場(chǎng)、藝術(shù)中心等優(yōu)質(zhì)城市要素，該地塊的稀缺性會(huì)使土地價(jià)值繼續(xù)攀升，而不會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)的結(jié)束掉頭向下。從投標(biāo)出價(jià)情況來看，除了萬科三家聯(lián)合體出價(jià)較低外，其他四家企業(yè)出價(jià)較為接近，猜測(cè)成交地價(jià)應(yīng)該在17億～17.5億的區(qū)間。” 邢亞平從此次招標(biāo)的北四環(huán)東路73號(hào)地塊自身?xiàng)l件分析，給出了不同的答案。

    對(duì)于該地塊商品房的價(jià)格，邢亞平認(rèn)為：“考慮到廣渠門36號(hào)地的拿地模式，政府不會(huì)聽任該地塊的房?jī)r(jià)信馬由韁，成為領(lǐng)漲的價(jià)格先驅(qū)。因此，承諾壓低房?jī)r(jià)仍然是獲得綜合評(píng)價(jià)高分的重要砝碼。如果土地在上述的價(jià)格區(qū)間成交，樓面地價(jià)與廣渠門36號(hào)地就比較接近，考慮到地區(qū)綜合因素和消費(fèi)客群的影響，住房的價(jià)格應(yīng)控制在10000～12000元平方米左右。”

    “如果拿地企業(yè)承若了房?jī)r(jià)，政府如何監(jiān)控拿地企業(yè)的兌現(xiàn)？即使企業(yè)以較低的房?jī)r(jià)入市，誰能保證實(shí)惠就落到缺房的老百姓手中？”邢亞平最后的反問，為北四環(huán)東路73號(hào)地的未來房?jī)r(jià)再次增添了一份懸疑。